CRO errato asta immobiliare: Cosa Fare?

In questo articolo parleremo di cosa succede quanto il CRO è errato nell’asta immobiliare e quali sono le conseguenze.

Più nello specifico vedremo quando l’assenza o la errata indicazione del CRO conduca all’inefficacia dell’offerta telematica all’asta e quando invece questo non avviene. Partiamo con il dire che se vuoi sapere esattamente cosa è il CRO, dove inserirlo e perché è importante puoi leggere il nostro articolo “CRO Asta Immobiliare: Dove Trovarlo + Come!” nonché il nostro approfondimento “”Asta Telematica: Come Funziona e Cosa Allegare?“.

Ciò detto vediamo cosa comporta il CRO errato nell’asta immobiliare e soprattutto cosa succede all’offerta. Questo per capire quando l’assenza del CRO nell’asta è un vero problema e quando potrebbe invece non esserlo.

Prima di andare avanti voglio però dirti come stanno le cose.

In Italia oggi ci sono sostanzialmente due tesi contrapposte:

• La prima ritiene che l’assenza dell’indicazione del CRO non crei alcun problema
• La seconda invece ritiene che l’offerta è invalida quando il CRO o non è indicato o è indicato in malo modo

Vediamole entrambe!

Cro errato asta telematica: Quando può essere fatale?

Partiamo con il dire che ci sono alcuni Tribunali, come il Tribunale di Roma e Cagliari, che utilizzano un unico conto corrente per il versamento delle cauzioni. Questo significa che tutti i partecipanti a tutte le aste di quella data settimana, di quel dato mese, verseranno TUTTI, le loro cauzioni su un unico conto corrente.

Capite che la situazione può facilmente sfuggire di mano in quanto su unico conto vengono accreditate decine e decine di cauzioni.

Ecco, considerato che il CRO occorre proprio per individuare la cauzione tra tante, ritengo che in presenza di queste procedure, l’errata o mancata indicazione del CRO possa effettivamente portare all’invalidità dell’offerta.

Con questo però non dico che tale esclusione sia necessariamente giusta solo – piuttosto – che è più semplice che tale problema venga sollevato dal professionista delegato alla vendita.

Contrariamente quando la cauzione viene versata sul conto corrente della singola procedura è più semplice per il delegato individuarla e quindi procedere alla ricerca della cauzione pur in assenza di CRO.

Ciò detto vediamo ora quali sono le tesi contrapposte e cosa dicono le une e le altre circa l’invalidità dell’offerta telematica priva di CRO.

Tesi n. 1: la mancanza Cro Asta Immobiliare non rende invalida l’offerta

Secondo una prima tesi, la mancanza del CRO dell’asta immobiliare non rende invalida l’offerta d’acquisto all’asta.

Difatti, secondo questa tesi, le ipotesi di esclusione dell’offerta all’asta sono tassative e sono indicate dall’articolo 571 c.p.c. Difatti se noi leggiamo l’articolo 571 c.p.c. ci rendiamo conto del fatto che l’offerta è invalida solo se:

• non è firmata
• non è indicato chiaramente il lotto o la procedura
• non è indicato il prezzo
• non è versata la cauzione
• l’offerta è fuoritermine

Insomma come vedete l’articolo in commento enuclea una serie di ipotesi che, secondo parte della Giurisprudenza, non possono essere ampliate includendo anche altre forme di esclusione. Tra l’altro questa tesi l’abbiamo fatta nostra in relazione alle moltissime esclusioni che avvengono alle aste telematiche, secondo lo scrivente certamente in maniera illecita.

Se questo è il dato di partenza è allora giusto pensare che l’assenza del CRO non sia così invalidante. Per di più, precisa questa Giurisprudenza, il delegato può tranquillamente cercare la cauzione e qualora non la trovasse, pure se accreditata, non può essere questo un problema dell’offerente.

Tesi n. 2: Il CRO Sbagliato o assente giustifica l’esclusione dall’asta

Come anticipavamo vi è però una seconda tesi che invece ritiene che l’assenza o l’errore nel CRO produca l’esclusione dall’asta.

Questa tesi poggia invece su 3 pilastri:

1. L’ordinanza di vendita quando impone determinate attività diventa la legge speciale del singolo procedimento che regola

In sostanza se l’ordinanza di vendita ha chiesto di indicare il CRO, il CRO andava indicato e basta. Questo perché la medesima è la lex specialis del procedimento liquidatorio e da qui non si scappa, anche per ragioni di parità di trattamento con gli altri partecipanti.

2. La legge e precisamente l’articolo 12 del Decreto Ministeriale 32/2015 impone di allegare il CRO

Anche qui valgono le medesime considerazioni ossia la legge lo impone e non vi sono motivi per andare contro la legge.

3. il CRO occorre per una adeguata individuazione della Cauzione

In sostanza viene riferito che il CRO, occorrendo per individuare l’offerta, non può essere errato o assente. Questo perché la procedura dovrebbe farsi carico per ogni offerente di un impegno ulteriore, che la legge non prevede.

Questa tesi è stata di recente avallata anche da una recente pronuncia del Tribunale di Cosenza che ritiene giustificata l’esclusione del partecipante dalla gara in assenza di CRO o per l’errata indicazione dello Stesso.

Avv. Daniele Giordano

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