Acquistare casa all’asta: come evitare i rischi nascosti?

Nel momento in cui si decide di acquistare casa all’asta, bisogna tenere conto della presenza di alcuni rischi nascosti.

Quando si decide di acquistare casa all’asta, bisogna tenere conto di alcuni rischi nascosti. Ci si può difendere dai rischi in questione grazie ad un po’ di attenzione, e soprattutto ad una corretta informazione. La quale dovrà essere messa in atto, ancora prima di decidere se unirsi o meno ad una procedura come quella appena descritta.

Infatti, nonostante una casa in vendita all’asta sia un’occasione tutto sommato vantaggiosa, alcune insidie potrebbero inevitabilmente sfuggire agli acquirenti potenzialmente interessati. Motivo per cui, con un po’ di prudenza in più del necessario, si potrà evitare qualsiasi problema.

Casa in vendita all’asta: esistono dei rischi?

Sì, esistono dei rischi correlati alle case messe in vendita all’asta. Benché molte di queste trattative si presentino come delle proposte vantaggiose, non sempre questo vantaggio si rivela poi essere tale. Esistono infatti diversi esiti beffardi, che possono mettere a forte rischio l’esito della nostra partecipazione all’asta in questione.

Ci si può infatti ritrovare con un immobile occupato, oppure con spese condominiali arretrate e debiti pregressi a cui dover adempiere. Oppure, possono subentrare degli abusi edilizi non sanabili o delle irregolarità dal punto di vista urbanistico. Anche eventuali vizi derivanti da una manutenzione non eseguita correttamente, possono rappresentare un rischio concreto.

I pericoli appena descritti traggono in inganno principalmente coloro che si sottraggono a tutte le precauzioni del caso. Per esempio, effettuare delle verifiche tecniche facendosi affiancare da uno o più professionisti qualificati. Il rischio di sottrarsi ad una procedura come quella appena descritta, è quello di ritrovarsi tra le mani una casa invendibile o inagibile.

Malgrado alcuni rischi siano più frequenti rispetto ad altri, la stessa attenzione dovrà essere mantenuta in qualsiasi situazione. E soprattutto, a prescindere dalla frequenza dell’insidia in questione.

Quali sono i rischi dietro le case all’asta?

I rischi dietro alle case all’asta sono innumerevoli. Tra questi si possono citare:

• Immobile occupato
• Spese condominiali e debiti pregressi
• Abusi edilizi non sanabili
• Irregolarità urbanistiche
• Vizi nascosti
• Manutenzione non effettuata
• Tempistiche lunghe
• Burocrazia complessa

La presenza di inquilini o ex proprietari che si ostinano a non lasciare l’immobile, può ovviamente rappresentare un problema. Così come eventuali abusi edilizi che, per ovvie ragioni, possono compromettere l’agibilità dell’immobile. Nei casi più gravi in assoluto, anche in maniera permanente.

Un altro aspetto da non sottovalutare, riguarda la presenza di eventuali vizi nascosti derivanti da una manutenzione non effettuata nella maniera corretta. Quest’ultimo problema potrebbe tradursi in un esito beffardo: i soldi risparmiati dall’acquisto di una casa all’asta, rischiano di dover essere necessariamente investiti per sopperire alle mancanze di cui sopra.

In caso di spesa per le ristrutturazioni, si dovrà infatti investire parte del proprio budget per sostenere tutto il carico di lavoro previsto. Un esito come quello appena descritto, non farà che azzerare inevitabilmente il vantaggio economico previsto inizialmente. Nei prossimi due paragrafi vedremo così come provvedere alle insidie citate sopra.

Caso studio: acquistare casa all’asta con irregolarità urbanistiche

Quando si decide di acquistare casa all’asta, può capitare anche di doversi ritrovare con delle irregolarità urbanistiche. Le irregolarità urbanistiche, altro non sono che la mancata corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile, e i titoli abitativi. I titoli abitativi riguardano permessi di costruire, SCIA, CILA e via discorrendo.

Per capire meglio la gravosità di una problematica come quella appena descritta, è opportuno fare un esempio concreto. Supponiamo che un appartamento venga acquistato all’asta sulla base di una planimetria catastale che indica 85 mq. Una verifica urbanistica successiva rivela una difformità: i metri quadri commerciabili sono in realtà 74.

Questa discrepanza abbasserà inevitabilmente il valore di rivendita dell’immobile di circa 15.000-20.000€ rispetto alle aspettative iniziali dell’acquirente. E dunque, come è possibile difendersi da una situazione del genere?

In questo caso, il metodo di difesa migliore in assoluto è quello preventivo. Prima di procedere con la partecipazione all’asta, sarà infatti fondamentale consultare con attenzione la perizia del Tribunale legata alla procedura esecutiva. Ci si dovrà dunque accettare che la difformità venga eventualmente segnalata dal documento in questione.

Come difendersi da delle difformità urbanistiche

Per una tutela maggiormente efficace, è consigliabile affiancare alla lettura della perizia anche una verifica presso lo Sportello Unico per l’Edilizia (SUE) del proprio Comune di appartenenza.

Questo ufficio permette di consultare i titoli abilitativi rilasciati sull’immobile, così da incrociare le informazioni con quanto riportato nella perizia del Tribunale.

Un ulteriore strumento di difesa preventiva è il sopralluogo tecnico, da effettuare prima della partecipazione all’asta affidandosi ad un geometra o ad un architetto abilitato.

Il professionista potrà misurare i metri quadri reali e confrontarli con la planimetria catastale, stimando contestualmente i costi di una eventuale sanatoria.

Il costo di questa consulenza si aggira generalmente tra i 300 e i 600€: una cifra contenuta rispetto al rischio di scoprire una difformità da 15.000-20.000€ solo dopo l’aggiudicazione.

Nel caso in cui la difformità emergesse invece dopo il decreto di trasferimento, e si dimostrasse che il perito nominato dal Tribunale ha omesso di rilevarla, l’acquirente ha la facoltà di presentare un’istanza al giudice dell’esecuzione per ottenere una riduzione del prezzo di aggiudicazione.

Nei casi più gravi, è inoltre possibile avviare un’azione di responsabilità civile contro il perito ai sensi dell’art. 64 c.p.c.

FAQ: cosa fare in caso di immobile occupato?

In caso di immobile occupato, la liberazione è gestita dal custode giudiziario nominato dal tribunale, senza costi diretti per l’aggiudicatario. Dopo il decreto di trasferimento, l’ordine di liberazione impone all’occupante (debitore o terzi) di lasciare la casa, solitamente entro 30-120 giorni.

Nel caso in cui ciò non dovesse avvenire spontaneamente, si procederà allo sgombero forzato con l’ufficiale giudiziario.

Nel caso in cui l’occupante provi a mettersi in contatto con l’aggiudicatario ci potrebbero essere gli estremi per una turbativa d’asta.

FAQ: cosa fare in caso di abuso edilizio

In caso di abuso edilizio, ci sono due strade percorribili: se l’abuso è sanabile, l’aggiudicatario deve presentare domanda di regolarizzazione entro 120 giorni dal decreto di trasferimento. Invece, in caso di abuso non sanabile, è necessario ripristinare lo stato dei luoghi (demolizione) a proprie spese.

Si definisce infatti abuso edilizio, un illecito amministrativo e penale che si configura quando vengono realizzati interventi (costruzioni, ristrutturazioni, modifiche) senza i necessari titoli abilitativi (permesso di costruire, SCIA), in totale/parziale difformità da essi, o in violazione delle norme urbanistiche.

FAQ: come evitare qualunque beffa

Per evitare beffe e fregature di qualsiasi tipo, bisognerà innanzitutto leggere con attenzione la perizia dell’immobile. Dopodichè, bisognerà consultare con attenzione la documentazione urbanistica a propria disposizione, così da cogliere in anticipo eventuali anomalie. Nel budget si dovranno inoltre pianificare eventuali costi accessori, così da non farsi cogliere impreparati da eventuali imprevisti.

In sintesi

Quando ci si prepara ad acquistare casa all’asta, bisogna tenere conto di numerosi fattori potenzialmente avversi. Tuttavia, come si è potuto leggere nei paragrafi precedenti, bastano un po’ di prudenza mista ad una corretta informazione per sopperire qualsiasi problematica. Qualunque mancanza può essere infatti sopperita dal mix di cui sopra.