Come leggere una perizia di un immobile all’asta

In questo articolo capiremo come leggere la perizia di un immobile all’asta, grazie ad un processo intuitivo ed efficace.

Quando ci si prepara a partecipare ad un’asta immobiliare, ci si ritroverà successivamente a dover leggere la perizia dell’immobile oggetto dell’asta. Il documento in questione viene redatto da un perito, e contiene al suo interno una descrizione accurata dell’immobile messo in vendita.

Il suo scopo non è esclusivamente descrittivo, ma anche commerciale. All’immobile oggetto della perizia, viene attribuito infatti un valore di mercato. Il documento in questione è consultabile pubblicamente, ma per leggerlo nella maniera corretta si dovranno seguire alcuni passaggi.

Cos’è la perizia di stima

Il nome effettivo di questo documento corrisponde al nome di perizia di stima. Viene redatto solitamente da un geometra, da un architetto o da un ingegnere, il quale viene incaricato dal Tribunale che si occuperà di ospitare l’asta. Il documento in questione può essere trovato in allegato all’avviso d’asta.

Lo si potrà perciò consultare sui siti ufficiali dei Tribunali di riferimento, oppure sui portali autorizzati di aste giudiziarie. Per poter interpretare al meglio questo documento, è fondamentale conoscere la struttura con la quale è composto. Una volta arrivati a questo punto, si potrà ridurre il margine di errore.

I dati dell’immobile

La prima sezione contiene al suo interno tutti i dati catastali dell’immobile. Già da questo primo passaggio, sarà fondamentale verificare la conformità tra i dati presenti nella perizia, e quelli presenti all’interno delle visure aggiornate. Nello specifico, si dovranno consultare foglio, particella e subalterno.

Questa verifica permetterà di evitare che sorgano problematiche relative all’intestazione, o eventuali difficoltà in caso di vendita e accensione ad un mutuo. Eventuali incongruenze con i dati catastali più recenti, potrebbero portare alla comparsa dei problemi appena descritti.

La struttura dell’immobile

La seconda sezione di questo documento contiene al suo interno informazioni sulla struttura dell’immobile. Nello specifico, si potranno conoscere la superficie e la distribuzione interna dell’immobile, il suo anno di costruzione, lo stato di manutenzione, gli impianti presenti e la loro relativa conformità.

Prestare attenzione alla lettura di questa sezione, è fondamentale per capire come impostare la propria offerta prima di presentarla. Nel caso in cui l’immobile dovesse presentare problemi strutturali o problematiche quali possibili abusi edilizi, tutto ciò dovrà essere approfondito con l’aiuto di un tecnico professionista.

Il quale, oltre a certificare l’entità e il livello di gravità di queste problematiche, potrà fornire altri suggerimenti utili per calibrare al meglio la propria offerta.

Regolarità urbanistica e catastale

La corretta lettura di questa terza sezione della perizia dell’immobile, permetterà di valutare la regolarità urbanistica e catastale dell’oggetto di vendita forzata. Può capitare infatti che alcuni immobili messi in vendita all’asta, nascondano al loro interno delle incongruenze catastali.

Da qui si possono distinguere le varie categorie di conformità. In caso di situazione regolare, si potranno dormire sogni tranquilli: l’immobile non presenta abusi edilizi o problemi catastali di alcun tipo. Discorso differente in caso di abuso edilizio sanabile, dove si potrà comunque intervenire per regolarizzare la situazione.

I casi più complicati subentrano in caso di abuso edilizio non sanabile. In questo caso, ci si potrebbe ritrovare ad affrontare costi elevati per la demolizione delle parti non conformi dell’edificio.

I vincoli dell’immobile

All’interno di questa sezione, se presenti, si potranno trovare tutti i vincoli e i gravami presenti all’interno dell’immobile. Alcuni di questi, grazie all’articolo 586 del Codice di procedura civile, cesseranno di validità in seguito all’aggiudicazione dell’asta. Tuttavia, alcuni di questi potrebbero rimanere ugualmente a carico dell’acquirente.

Si dovrà prestare particolare attenzione alle servitù attive e passive. La servitù attiva, altro non è che un peso imposto sull’immobile, dove in questo caso ne trae vantaggio chi la riceve. Diversamente, in caso di passività, si potrà subire il peso di non poter fare qualcosa. Per esempio, il divieto di edificare.

Il valore di mercato

Una delle ultime sezioni della perizia dell’immobile contiene al suo interno il valore di mercato.  Esso viene stabilito in base a parametri quali:

• Oneri per eventuali regolarizzazioni catastali
• Stato di manutenzione
• Quotazioni immobiliari della zona

Essendo l’immobile messo all’asta collocato in un contesto di vendita forzata, presenterà un prezzo di vendita inferiore al suo valore di mercato.

Modalità di accesso dell’immobile

La sesta e ultima sezione di questo documento, contiene tutte le informazioni necessarie sulle modalità di accesso dell’immobile. In caso di occupazione senza titolo, al proprietario spetterà l’avvio di una procedura di sfratto. Mentre in caso di occupazione con contratto d’affitto opponibile, l’inquilino potrà mantenere il suo diritto di residenza fino alla scadenza di quanto pattuito.

La casistica più complessa riguarda invece l’occupazione con diritto d’abitazione. Questo poichè possono subentrare anche motivazioni illecite, quali occupazioni abusive o per necessità. Viene da sé che un immobile libero, rispetto a quanto appena descritto, potrebbe rappresentare la scelta più comoda in assoluto.

Come viene stabilito il valore dell’immobile?

Il valore dell’immobile viene stabilito da un perito, il quale valuta tutti i parametri a sua disposizione. Nello specifico, parte da uno o più sopralluoghi, dai quali deriva poi una serie di dati. I dati in questione serviranno poi per eseguire un’analisi di mercato, la quale terrà conto dei prezzi e delle caratteristiche degli immobili “simili” venduti recentemente in quell’area.

La valutazione, oltre ad essere effettuata in maniera chiara e trasparente, viene resa disponibile a tutte le persone eventualmente interessate. Così facendo, chi si occupa di bandire l’asta può partire da una base solida su cui puntare. Stesso discorso per i partecipanti, i quali potranno beneficiare di una valutazione seria e professionale.

Indicativamente, il dato più importante è perciò quello sulla media delle case appartenenti all’area in cui si trova l’immobile che è stato messo all’asta. Prestando particolare attenzione ai mq, soprattutto.

Quanto appena scritto in questo articolo, per quanto chiaro e comprensibile, non può tuttavia essere sufficiente per capire come leggere la perizia di un immobile. Per questo motivo, è stata dedicata una sezione apposita all’interno del corso aste immobiliari online. Acquistando il corso, si potranno evitare i rischi maggiori di un’asta, grazie alla corretta lettura dei documenti.