Relazione Notarile Preliminare: Cosa è?

Relazione notarile preliminare: cos’è? Guida completa su costi, controlli, tempi e rischi nelle aste immobiliari

L’acquisto di un immobile rappresenta, per la maggior parte delle persone, uno dei passi finanziari e personali più importanti della vita.

Che si tratti di un acquisto sul libero mercato o di un investimento tramite i circuiti delle aste giudiziarie, la prudenza non è mai troppa.

Quando si decide di comprare casa o un locale commerciale, specialmente se si intende ricorrere a un finanziamento bancario, entrano in gioco una serie di verifiche documentali e legali rigidissime, volte a tutelare sia l’acquirente sia l’istituto di credito. Tra questi strumenti di controllo, uno dei pilastri fondamentali è senza dubbio la relazione notarile preliminare.

La relazione notarile preliminare è un documento redatto dal notaio che certifica la situazione giuridica e ipotecaria di un immobile attraverso verifiche catastali e ipotecarie ventennali.
Serve principalmente per ottenere un mutuo e garantire alla banca che l’immobile sia libero da problemi legali, ipoteche o pignoramenti.

Molto spesso, chi si avvicina al mondo delle aste o delle esecuzioni immobiliari sente nominare questo documento senza comprenderne appieno la reale portata giuridica e l’assoluta importanza.

In qualità di avvocati specializzati in aste giudiziarie e diritto delle esecuzioni immobiliari, assistiamo quotidianamente clienti che desiderano investire in totale sicurezza, proteggendo il proprio capitale da brutte sorprese.

Proprio per questo motivo, in questo articolo parleremo in modo semplice e chiaro di questo strumento essenziale: vedremo che cosa sia la relazione notarile preliminare, come funziona, quali sono i suoi costi, i tempi di rilascio, la documentazione necessaria per ottenerla e, soprattutto, quale ruolo cruciale riveste nell’ambito delle esecuzioni e delle aste giudiziarie.

Che cos’è la relazione notarile preliminare

Per dare una definizione chiara, la relazione notarile preliminare (spesso abbreviata dagli addetti ai lavori con l’acronimo RNP) è il documento ufficiale con il quale il notaio accerta e certifica la situazione giuridica e patrimoniale di un determinato immobile, basandosi sull’ispezione approfondita dei pubblici registri immobiliari e catastali.

In sostanza, si tratta di una fotografia legale del bene. La relazione preliminare notarile viene richiesta principalmente quando, in un’ipotesi di acquisto con mutuo, si deve procedere all’iscrizione di un’ipoteca sull’abitazione a favore della banca che eroga il denaro.

Per compiere questa delicata operazione, la legge prevede l’obbligatorietà della presenza del notaio, l’unico pubblico ufficiale abilitato a predisporre i titoli idonei per l’iscrizione ipotecaria.

L’attività svolta dal professionista non è una mera formalità burocratica, ma un vero e proprio accertamento preventivo sull’immobile, finalizzato a verificare il cosiddetto “valore cauzionale” del bene.

La banca, prima di concedere centinaia di migliaia di euro, deve avere la certezza assoluta che l’immobile offerto in garanzia sia “pulito”, cioè privo di difetti legali e che il suo valore non sia compromesso da vincoli o diritti di terze persone.

Se, ad esempio, un venditore cercasse di nascondere il fatto che sulla casa pende un vecchio pignoramento non ancora cancellato, questo documento lo porterebbe immediatamente alla luce, bloccando l’operazione prima che sia troppo tardi.

La relazione notarile nelle aste giudiziarie e nelle esecuzioni immobiliari

Se nel libero mercato la relazione notarile preliminare è un passaggio fondamentale guidato dalla banca, nel campo del diritto delle esecuzioni immobiliari e delle aste giudiziarie questo concetto assume una veste ancor più specialistica, delicata e, se possibile, di importanza amplificata.

Quando un immobile viene pignorato e finisce all’asta all’interno di una procedura esecutiva in tribunale, il creditore procedente deve depositare, entro termini perentori stabiliti dall’art. 567 del Codice di Procedura Civile, la documentazione ipocatastale ventennale, la quale può essere sostituita proprio da una certificazione notarile sostitutiva (che ricalca fedelmente la struttura della relazione notarile preliminare).

Questo documento serve al Giudice dell’Esecuzione per verificare la corretta instaurazione del processo, identificare tutti i comproprietari e tutti i creditori iscritti (che hanno diritto di essere avvisati dell’esecuzione) e accertare la continuità delle trascrizioni nel ventennio.

Esiste un falso mito, molto diffuso tra i non addetti ai lavori, secondo cui comprare un immobile all’asta giudiziaria sia sicuro al 100% perché il Giudice, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione di tutte le ipoteche e dei pignoramenti.

Sebbene sia vero che il decreto di trasferimento ha un effetto per così dire “depurativo”, ci sono moltissimi gravami e vincoli che il Tribunale non cancella e che si trasferiscono direttamente in capo all’ignaro aggiudicatario.

Pensiamo, ad esempio, a una domanda giudiziale di revoca della proprietà trascritta da un terzo prima del pignoramento, oppure a un contratto di locazione registrato molti anni prima, o ancora a un provvedimento di assegnazione della casa al coniuge separato. Sono tutti pesi che restano sull’immobile e ne distruggono il valore economico.

Chi partecipa a un’asta giudiziaria ha l’onere di studiare la perizia del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) inserita sul portale del Ministero. Tuttavia, le perizie dei tribunali possono essere datate (magari scritte due o tre anni prima del giorno dell’asta) e potrebbero non includere variazioni recentissime.

Se intendi acquistare un immobile all’asta richiedendo un mutuo per acquisto in asta, la banca che ti finanzierà pretenderà comunque, prima di darti l’ok definitivo o prima di erogare la somma post-aggiudicazione, una relazione preliminare notarile focalizzata sulla procedura.

Se il notaio riscontra un vizio insanabile nella continuità delle trascrizioni antecedenti al pignoramento, la banca negherà l’erogazione del mutuo. In una situazione del genere, se ti fossi già aggiudicato l’immobile, rischieresti di perdere l’intera cauzione versata (di solito pari il 10% del prezzo base) e di subire pesanti sanzioni dal tribunale.

Ecco perché, nel mondo delle esecuzioni immobiliari, l’analisi preventiva della situazione ventennale del bene da parte di un avvocato specializzato è l’unico modo per fare investimenti immobiliari vantaggiosi e privi di rischi.

Per saperne di più e orientarsi in modo consapevole nel mondo delle aste giudiziarie si consiglia di leggere la nostra Guida per partecipare all’asta: “Guida Aste Giudiziarie per Principianti + Esempi Pratici”.

Il ruolo della relazione preliminare notarile per il mutuo casa

L’iter che porta all’erogazione di un mutuo ipotecario è lungo e si articola in diverse fasi: la verifica del merito creditizio del richiedente (la capacità reddituale di pagare le rate), la perizia tecnica sul bene (per verificarne il valore e la regolarità edilizio-urbanistica) e, infine, la verifica legale. È proprio in quest’ultima fase che la relazione notarile preliminare assume un ruolo cardine.

La banca, per il corretto svolgimento dell’istruttoria, chiede al cliente preventivamente la consegna della relazione preliminare notarile. All’interno di questo documento, il notaio individua e mette nero su bianco elementi vitali per l’operazione:

• Identificazione dell’immobile: Specifica in modo inequivocabile l’ubicazione, la descrizione e i dati catastali identificativi (foglio, particella, subalterno). Questo serve a garantire che l’immobile che diventerà oggetto di ipoteca coincida esattamente con quello che è stato esaminato e valutato dal perito della banca.
• Identificazione del proprietario: Accerta con precisione chi sia il legittimo titolare del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) sul bene, confermando che sia lo stesso soggetto che si sta proponendo come venditore o come datore d’ipoteca.
• La cronistoria dei trasferimenti: Elenca in ordine cronologico tutti i passaggi di proprietà relativi all’immobile avvenuti nell’arco degli ultimi venti anni (vendite, donazioni, successioni, permute).
• Attestazione dei gravami: Attesta l’assenza o la presenza di eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli che potrebbero minare la titolarità del bene o ridurne drasticamente il valore.

Immaginiamo il caso di un acquirente che ha fretta di stipulare l’atto, ma il notaio scopre che l’immobile è pervenuto al venditore tramite una donazione da parte dei genitori ancora in vita.

Questo scenario rappresenta un potenziale pericolo, poiché i coeredi potrebbero un giorno impugnare l’atto.

Solo una volta espletata con esito positivo sia l’analisi tecnica (la perizia) sia quella legale (la RNP), la banca procederà a dare la delibera finale e a fissare la data per la stipula del contratto di mutuo e dell’atto di compravendita.

La relazione notarile preliminare ventennale

Una domanda che i clienti ci pongono molto spesso è: “Perché il notaio deve andare indietro nel tempo proprio di vent’anni e non di dieci o di trenta?”.

La risposta affonda le radici nel nostro codice civile. La relazione notarile preliminare ventennale prende questo nome perché vent’anni è il termine ordinario previsto dalla legge italiana per il compimento dell’usucapione.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario che si realizza mediante il possesso pacifico, continuo e ininterrotto di un bene immobile per vent’anni.

Se il notaio riesce a ricostruire una catena continua di trasferimenti legittimi (una c.d. “continuità delle trascrizioni”) che copre un arco temporalmente sicuro di almeno vent’anni, si ha la certezza matematica e giuridica che l’attuale proprietario sia quello legittimo e che nessuno possa avanzare pretese o rivendicazioni di proprietà sul bene.

Se ci si fermasse a soli 10 anni, ad esempio, si correrebbe il rischio che un terzo soggetto possa spuntare dal nulla dimostrando di aver posseduto e usucapito il bene in precedenza, privando l’acquirente della proprietà.

Documenti per relazione notarile preliminare: cosa bisogna preparare?

Quando si decide di comprare una casa usufruendo di un finanziamento, che sia in asta o attraverso una classica compravendita immobiliare, è necessario muoversi per tempo e raccogliere una mole importante di documenti.

Ma quali sono, nello specifico, i documenti per relazione notarile preliminare che occorre consegnare allo studio del notaio e alla banca?

In linea di massima, la documentazione coincide in gran parte con quella richiesta per un normale atto di compravendita. Il notaio, al fine di redigere correttamente la relazione preliminare, chiederà al cliente:

1. Il titolo di provenienza: L’atto notarile (compravendita, donazione, divisione) o la dichiarazione di successione/sentenza del tribunale con cui l’attuale venditore ha acquistato la proprietà del bene.
2. La documentazione catastale: La visura catastale aggiornata e la planimetria catastale depositata, dalle quali risultano la rendita, i vani e la corretta rappresentazione grafica della casa.
3. La documentazione urbanistica ed edilizia: Il permesso di costruire, la licenza edilizia, le eventuali domande di condono o sanatoria con relativa concessione rilasciata dal Comune, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), l’attestato di agibilità e la certificazione di conformità degli impianti.
4. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE): Documento obbligatorio che certifica la classe energetica dell’immobile.
5. I documenti d’identità: Codice fiscale e documenti in corso di validità delle parti (acquirente e venditore), oltre agli estratti per riassunto dell’atto di matrimonio o certificati di stato libero per verificare il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni).

In un secondo momento, una volta ricevuti questi documenti cartacei, il notaio effettuerà autonomamente le visure ipotecarie e catastali ventennali per via telematica direttamente presso i registri immobiliari della Conservatoria, verificando che quanto dichiarato corrisponda al vero e accertandosi che non vi siano state trascrizioni dell’ultimo minuto, come un’ipoteca giudiziale iscritta da un creditore del venditore proprio il giorno prima della consegna delle carte.

Relazione notarile preliminare: tempi di rilascio

Un altro aspetto pratico fondamentale, riguarda la tempistica. Parlando di relazione notarile preliminare tempi, quanto bisogna aspettare?

Non esiste una risposta univoca, poiché le tempistiche dipendono da diversi fattori, tra cui:

• La complessità dell’immobile (un appartamento in un condominio lineare richiede meno verifiche rispetto a un intero palazzo storico o a un terreno frammentato in più particelle).
• Il numero di passaggi di proprietà avvenuti nel ventennio (se l’immobile è passato di mano cinque volte o ha subito complesse successioni ereditarie tra parenti lontani, l’analisi richiederà una ricerca d’archivio molto più laboriosa).
• L’efficienza e il carico di lavoro della Conservatoria dei Registri Immobiliari di riferimento.

In linea generale, in situazioni ordinarie e in assenza di particolari anomalie, i tempi di rilascio di una relazione notarile preliminare variano dai 7 ai 15 giorni lavorativi dal momento in cui il notaio riceve tutta la documentazione completa.

È cruciale muoversi d’anticipo per evitare che ritardi nella consegna del documento facciano slittare la delibera del mutuo e, di conseguenza, la data del rogito.

Quanto costa la relazione notarile preliminare?

Alla domanda quanto costa relazione notarile preliminare, occorre chiarire che la spesa varia in base alle tariffe applicate dal singolo professionista, alla complessità dell’indagine e alla localizzazione geografica dell’immobile.

Se vogliamo individuare una forbice di mercato, parlando di relazione notarile preliminare costo, possiamo affermare che l’importo medio oscilla solitamente tra i 300 e i 700 euro (oltre IVA e contributi previdenziali).

È importante evidenziare due aspetti fondamentali legati ai costi:

1. Chi paga? La spesa della relazione preliminare è interamente a carico del soggetto che richiede il mutuo (il mutuatario/acquirente), in quanto rientra tra le verifiche necessarie richieste dalla sua banca per concedere il finanziamento.
2. Cosa succede se il mutuo salta? Questa è una nota dolente. Tale importo è dovuto al professionista anche se, per qualsiasi motivo indipendente dal notaio (ad esempio se la banca rifiuta il mutuo all’ultimo minuto per motivi legati al reddito del richiedente, o se le parti decidono di interrompere la trattativa), la compravendita o l’erogazione del finanziamento non vadano a buon fine. Il notaio ha comunque svolto la sua attività di ricerca e ispezione, pertanto ha il pieno diritto di essere remunerato per il lavoro eseguito.

Una volta che la banca ha concesso il benestare e si è proceduto alla stipula dell’atto di compravendita, il notaio ha il compito di provvedere, entro i tempi di legge, all’iscrizione dell’ipoteca volontaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Subito dopo aver effettuato questo adempimento, il notaio avrà il compito di redigere un’ulteriore relazione da consegnare alla banca, che andrà ad integrare e completare il lavoro precedente. Si tratta della relazione notarile definitiva (chiamata anche relazione post-stipula).

In questo documento finale, il notaio conferma ufficialmente alla banca che l’atto è stato regolarmente trascritto, che l’ipoteca è stata iscritta in primo grado e che non sono sorte altre formalità pregiudizievoli nel brevissimo lasso di tempo intercorso tra la relazione preliminare e la stipula dell’atto, durante il quale un creditore aggressivo avrebbe potuto tentare un pignoramento last-minute.

Esperienza pratica dello studio

Nel corso di questi anni abbiamo assistito numerosi clienti nell’acquisto di immobili tramite aste giudiziarie, seguendo ogni fase della procedura: dall’analisi della documentazione fino al trasferimento definitivo dell’immobile.

Proprio l’esperienza maturata quotidianamente nel settore delle esecuzioni immobiliari ci ha permesso di riscontrare problematiche molto più frequenti di quanto si possa immaginare. In diversi casi abbiamo individuato irregolarità nella continuità delle trascrizioni ventennali, ipoteche non correttamente cancellate, difformità urbanistiche non segnalate e gravami emersi soltanto dopo un controllo approfondito della documentazione ipocatastale.

Spesso chi partecipa a un’asta tende a concentrarsi esclusivamente sul prezzo vantaggioso dell’immobile, sottovalutando invece gli aspetti giuridici e tecnici che possono compromettere l’intera operazione. È proprio in questa fase che la verifica preventiva della relazione notarile preliminare assume un ruolo decisivo.

In più occasioni, infatti, l’analisi svolta prima della partecipazione all’asta ha consentito ai nostri clienti di evitare situazioni estremamente rischiose, come la perdita della cauzione versata, o l’acquisto di immobili gravati da problematiche legali difficili da risolvere.

L’esperienza diretta maturata sul campo ci consente oggi di individuare criticità che spesso sfuggono agli investitori privati o a chi si avvicina per la prima volta al mondo delle aste giudiziarie, offrendo così un’assistenza concreta e orientata alla tutela del patrimonio del cliente.

Conclusioni

Come abbiamo avuto modo di vedere, la relazione notarile preliminare non è un semplice pezzo di carta dal costo accessorio, ma rappresenta la vera e propria spina dorsale della sicurezza giuridica di qualsiasi transazione immobiliare, sia essa una compravendita tradizionale o, a maggior ragione, un acquisto tramite asta giudiziaria.

Muoversi in questo settore senza una guida esperta significa camminare in un campo minato, dove un piccolo dettaglio burocratico sfuggito o una trascrizione ventennale mal interpretata possono trasformare l’investimento della vita in un incubo legale ed economico senza fine.

Se stai valutando l’acquisto di un immobile all’asta, se desideri partecipare a una procedura esecutiva, non lasciare nulla al caso e non affidarti al “fai da te” o ad avvocati generalisti.

Lo studio legale Astafox è specializzato esclusivamente in aste giudiziarie e diritto delle esecuzioni immobiliari. Mettiamo a tua completa disposizione la nostra esperienza pluriennale, la profonda conoscenza dei tribunali e un team di professionisti in grado di individuare ogni singolo aspetto tecnico, urbanistico e legale dell’immobile di tuo interesse.

Analizzeremo per te la documentazione ipocatastale, controlleremo la regolarità della storia ventennale del bene e ti accompagneremo passo dopo passo – dalla lettura della perizia fino al decreto di trasferimento e alla consegna delle chiavi – garantendoti un percorso d’acquisto sereno, trasparente e protetto da ogni insidia.

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FAQ – relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare è obbligatoria?

Non sempre per legge, ma è quasi sempre richiesta dalla banca per concedere un mutuo ipotecario.

Quanto costa una relazione notarile preliminare?

Il costo medio varia tra 300 e 700 euro oltre IVA.

Quanto tempo serve per ottenerla?

Generalmente dai 7 ai 15 giorni lavorativi.

Chi paga la relazione notarile preliminare?

La spesa è normalmente a carico dell’acquirente che richiede il mutuo.

Serve anche per le aste giudiziarie?

Sì. Nelle aste immobiliari è fondamentale per verificare eventuali problemi giuridici o ipotecari dell’immobile.

Avv. Daniele Giordano

Aggiornato al 19.05.2026

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