Oggi parliamo di tassazione delle plusvalenze immobiliari, cosa sono e come vengono tassate e dei piccoli trucchi per evitare la plusvalenza.
Prima di tutto devi sapere che la plusvalenza immobiliare si verifica quando compri una casa e la rivendi ad un prezzo maggiore.
Il ricavato (esempio compro una casa a 100 e la vendo a 200) si chiama in gergo plusvalenza immobiliare e viene tassata in quanto rappresenta un guadagno, un ricavo e pertanto soggetto a tassazione.
Ora che abbiamo capito in linea di massima cosa significa plusvalenza cerchiamo di comprendere la tassazione delle plusvalenze immobiliari ossia QUANDO SI PAGA e QUANTO SI PAGA.
Quando è prevista la tassazione delle plusvalenze immobiliari?
La tassazione sulle plusvalenze immobiliari ha luogo solo se:
l’immobile è stato rivenduto entro 5 anni dall’acquisto (decorrenza: data atto notarile di acquisto → data atto notarile di vendita);
non era adibito a prima casa per la maggior parte del periodo di possesso.
Se invece:
hai detenuto l’immobile per più di 5 anni, oppure
era la tua prima casa (residenza anagrafica e uso effettivo),
👉 nessuna tassa è dovuta sulla plusvalenza.
Vediamo cosa dice la legge in merito. L’ Articolo 67, comma 1, lettera b) Testo Unico delle Imposte sui Redditi (D.P.R. n. 917/1986) dispone infatti che devono essere tassate “le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.”
Questa norma pertanto ci dice due cose:
- Che la plusvalenza deve essere tassata se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto
- Che non viene tassata la plusvalenza se invece la vendita avviene dopo i 5 anni
Ad aggiungere il quadro normativo interviene la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 6/E del 13 febbraio 2006 che chiarisce che la normativa sulla plusvalenza non si applica se l’immobile era abitazione principale del venditore nel tempo anteriore alla vendita:
Le plusvalenze soggette alla nuova disposizione sono quelle di cui all'articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, e, quindi, quelle realizzate in seguito alla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non piu' di cinque anni (con esclusione di quelli acquisiti per successione o donazione e delle unita' immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari), nonche' quelle realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione
A Quanto ammonta la tassazione delle plusvalenze ?
La tassazione sulle plusvalenze immobiliari viene applicata secondo lo scaglione IRPEF dei redditi del venditore.
Tuttavia il medesimo può optare, a sua scelta, per l’applicazione di un’imposta sostitutiva sul reddito pari al 26% e difatti la Legge finanziaria del 2005 ha disposto: “In caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, il cedente può optare, al momento della stipula dell’atto, per l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito pari al 20% (poi elevata al 26%).”
Di conseguenza il venditore può decidere di:
- non fare nulla e in quel caso verrà applicata la tassazione sulle plusvalenze immobiliari
- Scegliere per l’applicazione dell’imposta sostitutiva e versare il 26% di tasse sulla differenza
Esempi di tassazione su plusvalenze
Facciamo un esempio.
Marco compra una casa all’asta a 100.000 e la rivende, dopo 3 anni in cui ci ha abitato, a 130.000 euro.
In questo caso visto che Marco ha abitato la casa come abitazione principale non c’è alcuna plusvalenza da versare.
Altro esempio.
Marco compra una casa a 100.00 e la rivende dopo 4 anni senza averci abitato a 150.000.
Ora se notate la tassazione sulle plusvalenze immobiliari si applica ed è pari a 50.000 euro.
Ora Marco può decidere o di farsi tassare secondo il suo scaglione IRPEF oppure di applicare un aliquota sostitutiva del 26% sui 50.000 euro
Cosa si può detrarre?
Nel calcolo della plusvalenza immobiliare si possono dedurre alcune spese effettivamente sostenute e documentate, che riducono l’importo tassabile. Tra queste rientrano:
i costi di acquisto (imposte, spese notarili, parcelle professionali);
le spese per lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione (con fatture);
le provvigioni pagate all’agenzia immobiliare per l’acquisto e/o la vendita.
Queste spese devono essere tracciabili e documentate per poter essere riconosciute ai fini fiscali.
Avvocato Daniele Giordano
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