Spesso capita di vedere annunci in cui viene posto in vendita, all’asta, la nuda proprietà di un immobile o l’usufrutto.

In questo articolo capiremo cosa significa la vendita all’asta del diritto di usufrutto e se comprare l’ usufrutto all’asta conviene.

Prima di comprendere se conviene, quali problemi vi possano essere e altri importanti dettagli, è importante capire cosa significa comprare la nuda proprietà oppure acquistare all’asta l’usufrutto di un immobile.

Se vuoi saperne di più, perché magari ti interessa scoprire maggiori informazioni sugli investimenti immobiliari prima di poterti muovere autonomamente, ti invito a leggere questo articolo: insieme scopriremo i “misteri” della nuda proprietà immobiliare.

Comprare all’asta la nuda proprietà

Che cosa è la nuda proprietà di un immobile all’asta?

La proprietà

Per comprendere il significato della nuda proprietà dobbiamo partire da cosa significa avere la proprietà di una casa.

Essere proprietari di un immobile significa, ai sensi dell’art. 832 c.c., avere il diritto di goderne e disporne in modo pieno ed esclusivo.

Il proprietario, pertanto, secondo il nostro ordinamento, può sia godere dell’immobile (abitandolo, ad esempio) sia disporne a suo piacimento (venderlo, darlo in affitto, in garanzia etc.).

I diritti reali minori

Le facoltà previste dal diritto di proprietà possono essere compresse, quando questo diritto viene gravato, a sua volta, da altri diritti: i cosiddetti diritti reali minori (l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, le servitù prediali, le superfici, l’enfiteusi).

Questi diritti reali minori, o anche detti diritti reali su beni altrui, riducono il potere del proprietario, impedendogli di fare qualcosa che altrimenti gli sarebbe concesso.

Il diritto di proprietà piena si “comprime”, pertanto, per fare spazio ad un altro diritto.

Nel caso della nuda proprietà il diritto di proprietà viene compresso dal diritto di usufrutto di un’altra persona.

La proprietà, compressa, limitata, “spogliata” dal diritto di usufrutto, diventa nuda: la nuda proprietà.

Comprare la nuda proprietà di un immobile significa, in estrema sintesi, comprare la casa ma non il diritto di viverci.

Quindi, per intenderci, il nudo proprietario potrà fare tutto quello che un normale proprietario può fare del suo immobile e, così, ad esempio potrà venderlo a terzi, darlo in garanzia, donarlo a qualcuno e disporne a suo piacere.

Al contrario, quello che il nudo proprietario non può fare è usufruire dell’immobile ossia utilizzarlo o viverci nel caso sia un’abitazione perché al suo interno ci vivrà l’usufruttuario.

Facciamo un esempio

Esempio di acquisto all’asta della nuda proprietà e dell’usufrutto

Marco ha la nuda proprietà dell’immobile di Via del Corso, Roma.

Tiziana ha l’usufrutto del medesimo.

Mentre Marco sarà libero di vendere l’immobile a chiunque ritenga opportuno, Tiziana conserverà il suo diritto a viverci fino alla morte.

Come si potrà vedere, Marco è sì il proprietario della Casa ma il suo essere proprietario è limitato dall’esistenza del diritto di usufrutto di Tiziana.

In poche parole, Marco per diventare pieno e completo proprietario dell’immobile dovrà attendere l’estinzione dell’usufrutto coincidente con la morte di Tiziana.

Se la nuda proprietà di Marco dovesse essere messa all’asta chiunque la compri dovrà attendere la morte dell’usufruttuaria per abitare l’immobile.

Vendita all’asta della nuda proprietà

Come abbiamo spiegato, la nuda proprietà consiste in una proprietà limitata dall’usufrutto.

Il nudo proprietario può vendere e donare ma non può abitare l’immobile fino alla morte dell’usufruttuario.

A ben vedere esistono anche altre cause di estinzione dell’usufrutto come, ad esempio, il perimento del bene, il non uso ventennale da parte dell’usufruttuario, o l’abuso di detto diritto (o la scadenza del termine se previsto).

Nel presente articolo abbiamo considerato come evento estintivo la sola “morte” per rendere più semplice la comprensione da parte del lettore.

Una volta che l’usufruttuario sarà morto, il nudo proprietario (Marco nell’esempio riportato) potrà “accorpare” e mettere insieme la nuda proprietà (che già aveva) con l’usufrutto, ora non più spettante alla defunta usufruttuaria (Tiziana)

Spieghiamoci meglio.

Con la morte dell’usufruttuaria si estingue l’usufrutto il quale, per legge, non può avere una durata superiore alla vita del suo titolare. Estinto l’usufrutto, il nudo proprietario “diventa” proprietario del tutto.

Il diritto di nuda proprietà è pignorabile.

Pertanto la nuda proprietà può finire all’asta.

In estrema sintesi il significato della nuda proprietà è questo:

Indica il diritto di proprietà di un immobile (casa, appartamento, villa, garage) senza il diritto di viverci e goderne (che spetta all’usufruttuario).

Quando conviene acquistare la nuda proprietà?

Arriviamo dunque alla domanda chiave.

Quando conviene acquistare la nuda proprietà di un’ immobile all’asta?

Diciamo sin da subito che il valore della nuda proprietà dipende dall’età dell’usufruttuario.

Se questi ha 97 anni e “ci si aspetta” che da lì a poco il suo diritto di usufruire dell’immobile (il suo diritto di usufrutto) venga a cessare e che pertanto, nel giro di poco tempo, il nudo proprietario possa “mettere insieme” i due diritti, il valore della nuda proprietà sarà molto simile al valore della proprietà.

Al contrario qualora l’usufrutto sia stato riconosciuto a favore di una persona di 20 anni, il nudo proprietario dovrà aspettare, salvo imprevisti, moltissimi anni per abitare l’immobile.

In conclusione, l’acquisto della nuda proprietà all’asta va valutato attentamente per comprendere la convenienza dell’affare e i suoi risvolti nel medio-lungo termine.

Quando conviene acquistare l’usufrutto all’asta?

Discorso contrapposto può farsi per l’acquisto dell’usufrutto all’asta.

L’acquisto del diritto di usufrutto è tanto più invitante tanto più sia giovane l’usufruttuario.

Con l’acquisto dell’usufrutto, infatti, l’acquirente subentra nelle “vesti” dell’usufruttuario ex art. 980 c.c.

Ne consegue che la durata dell’usufrutto acquistato dipenderà dalla permanenza in vita del primo usufruttuario (salvo le altre ipotesi estintive già viste).

Per fare un esempio concreto, se Caio, quarantenne, acquista l’usufrutto all’asta di Mevio, venticinquenne, allora il diritto di usufrutto sarà efficace fino alla morte di Mevio.

Al contrario, se Mevio, venticinquenne, dovesse acquistare l’usufrutto di Livia, ottantaquattrenne, allora questi potrà godere dell’usufrutto solo fino alla morte di Livia.

E’ palese come, dunque, l’acquisto dell’usufrutto convenga quando l’usufruttuario sia giovane.

Pertanto se sei interessato alla vendita all’asta del diritto di usufrutto e vuoi sapere se comprare l’ usufrutto all’asta conviene, sappi che questo è direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario.

Al contrario, l’acquisto della nuda proprietà conviene – tecnicamente – quando l’usufruttuario è anziano.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria” .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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