Pre asta immobiliare: Come funziona Davvero | Avvocati Esperti

Come funziona il pre asta immobiliare? Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere riguardo questa fase così delicata.

Prima di analizzare questa operazione immobiliare sappi che:

• Il pre-asta consente di comprare le case prima che finiscano all’asta
• E’ molto più conveniente di un acquisto all’asta e si può risparmiare fino al 60% del valore di un immobile
• Anche se conveniente può diventare molto rischioso (soprattutto se non si considerano tutti i creditori o i tempi dell’operazione)

Il pre asta immobiliare, come anticipato nel corso di queste prime righe di introduzione, è una fase piuttosto delicata. Si tratta infatti di una fase durante la quale un immobile può essere venduto ancora prima che venga messo all’asta. Questa proposta potrà essere presentata nel periodo che intercorre già da prima del pignoramento e fino alla vendita all’asta del bene.

Per saperne di più leggi anche l’articolo su “Come comprare a saldo e stralcio prima dell’asta” in cui spieghiamo per filo e per segno come avvengono questo tipo di operazioni.

Come avviene questo procedimento?

Il procedimento in questione avviene, come anticipato in precedenza, rispettando determinati requisiti temporali. Per fare in modo che la propria offerta possa essere ritenuta valida, questa dovrà essere presentata prima che l’immobile venga aggiudicato all’asta. Una volta arrivato quel momento, non si potrà presentare più alcuna offerta.

Questo accordo prevede il coinvolgimento di tre parti: debitore, creditore e acquirente. Dovrà inoltre avvenire al di fuori della sede giudiziaria che ospiterà l’asta in questione, per fare in modo che la procedura sia a suo modo valida. Il funzionamento di ciò che precede l’asta, come si può intuire da queste prime battute, è semplice e intuitivo.

Oltre ad essere senza ombra di dubbio vantaggioso, tra un abbattimento dei costi da parte del creditore e la quasi totale assenza di concorrenti interessati a loro volta all’immobile. Tuttavia, la “complessità” di questo tema risiede in tutti i preparativi da svolgere. Per poter effettuare un’offerta basata su un bene immobiliare realmente appetibili, ci sono alcune informazioni da sapere, e azioni da compiere.

Come funziona la pre-asta immobiliare

• 🤝 Il terzo acquirente (cioè tu) contatta il debitore e trova con lui un accordo economico, evitando che l’immobile arrivi all’asta giudiziaria o che venga aggiudicato da altre persone.
• 🏦 Successivamente contatta il creditore, concordando le modalità della vendita in pre-asta e l’importo necessario per chiudere la posizione debitoria.
• 🖋️ Conclusa la fase di accordo, creditore, debitore e acquirente si presentano davanti al Notaio, che cura il trasferimento dell’immobile.
• 💶 Il prezzo di vendita viene destinato, in tutto o in parte, al pagamento del creditore, con conseguente chiusura della procedura esecutiva.

Esempio concreto di pre-asta immobiliare

Mettiamo che Paolo non abbia pagato il mutuo negli ultimi 2 anni ed è a conoscenza del fatto che la Banca sta per procedere al pignoramento immobiliare. La sua casa, su cui grava ipoteca, vale 100.000 euro e il debito con la banca per il mutuo non pagato è di 60.000 euro.

Ora Paolo chiede a Marco, suo amico, se è interessato ad acquistare la casa e Marco di buon grado accetta. A questo punto, Marco dovrà contattare la Banca ed offrire una somma a saldo e stralcio del debito di Paolo (debitore). L’offerta di Marco dovrebbe sostanzialmente essere superiore al valore del debito (60.000) o di poco inferiore.

La Banca, ricevuta l’offerta di Marco, potrebbe decidere di accettarla in quanto:

• Prende subito i soldi dovuti senza attendere le lungaggini del pignoramento
• Evita che la casa all’asta si svaluti e venga aggiudicata ad un importo inferiore
• Evita ulteriori complicazioni processuali

Una volta che la Banca accetta la proposta, Marco, Paolo e la Banca debbono darsi appuntamento dal Notaio. Il Notaio, infatti, trasferirà l’immobile da Paolo (debitore) a Marco (acquirente) con il consenso della Banca.

Come prepararsi per il pre-asta?

Prima ancora di capire come acquistare in pre asta, bisogna svolgere alcuni preparativi. Il primo di tutti, è senza ombra di dubbio la valutazione dell’immobile. Questa comprende tutta una serie di criteri da mettere sotto la lente di ingrandimento. Per esempio, bisognerà accertarsi del fatto che il valore dell’immobile sia superiore al prezzo di debito.

Per arrivare a queste conclusioni, bisognerà essenzialmente svolgere una ricerca di mercato immobiliare. La quale comprende al suo interno tutta una serie di informazioni, tra cui:

• Valore di mercato
• Immobili simili
• Area geografica
• Data di realizzazione

A livello umano bisognerà invece accordarsi con il proprietario precedente, così da captare a propria volta eventuali informazioni utili.

Come procedere con l’offerta in pre-asta

Si può procedere con l’offerta solamente una volta contattati i debitori. Quest’ultimo non è così difficile da contattare come si crede. Banalmente, poiché costui risiede ancora nell’immobile pignorato. Ma se così non dovesse essere, le opzioni di contatto sono innumerevoli.

Tra modalità di contatto formali e approcci un po’ meno formali, si può entrare in contatto con i debitori in maniera piuttosto semplice. Una volta fatto ciò, bisognerà presentare la propria offerta, la quale dovrà rispecchiare due caratteristiche fondamentali. Oltre ad essere realmente competitiva, dovrà allo stesso tempo essere vantaggiosa per tutte le parti coinvolte. Compreso chi propone l’offerta, naturalmente.

Nel caso in cui l’offerta in questione dovesse essere accettata, si potrà procedere con una regolare operazione bancaria. Onde evitare problematiche legali e ripercussioni future, tutte le formalità dovranno essere sbrigate prontamente. Ed è proprio a questo proposito, che il ruolo di un avvocato può rivelarsi potenzialmente determinante.

Quando il pre-asta può essere rischioso?

Anche se si tratta di un’operazione molto conveniente, è, allo stesso modo, un’operazione rischiosa. Questo per due ragioni. In primo luogo l’acquisto potrebbe essere soggetto a revocatoria se non vengono considerati tutti i creditori del debitore. In sostanza, se l’acquirente paga la sola banca e non anche la finanziaria, quest’ultima potrebbe proporre azione revocatoria, dichiarando che l’acquisto è stato fatto allo scopo di sottrarre il bene al suo debitore.

In secondo luogo, ci potrebbero essere grossi problemi per quanto riguarda il trasferimento del bene anche dopo il pagamento da parte dell’acquirente nei confronti della banca e dei creditori.

Pertanto consigliamo a tutti i nostri lettori di affidarsi ad avvocati esperti al fine di evitare brutte sorprese ed arrivare al trasferimento della proprietà senza pericoli e rischi.

Avv. Daniele Giordano

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Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:

• Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
• Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
• Asta annullata 7 giorni prima: Come eseguire un saldo e stralcio flash!
• Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
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