Ordine di liberazione immobile cos’è e come funziona?

Pubblicato da: Studio Legale Avv. Giordano

Indice

Ordine di liberazione cos’è: guida chiara e aggiornata su art. 560 c.p.c., funzionamento, riforma Cartabia e tutela di aggiudicatari

Nel complesso e articolato mondo delle esecuzioni immobiliari, uno dei momenti più delicati è certamente quello della liberazione dell’immobile pignorato. Chi acquista una casa all’asta desidera ottenerne la disponibilità nel più breve tempo possibile.

Le aste giudiziarie rappresentano un’opportunità importante per chi desidera acquistare una casa a condizioni vantaggiose, ma costituiscono anche un momento delicato per chi si aggiudica l’immobile. All’interno della procedura esecutiva immobiliare, uno dei passaggi più rilevanti – e spesso meno compresi – è quello della liberazione dell’immobile pignorato.

Tra le domande più frequenti di chi acquista all’asta c’è: quando potrò entrare in possesso della casa? La risposta ruota attorno a uno strumento giuridico centrale: l’ordine di liberazione, disciplinato dall’art. 560 del codice di procedura civile e profondamente riformato negli ultimi anni, da ultimo con il D.Lgs. n. 149/2022 (cd. Riforma Cartabia).

In questo articolo, in quanto avvocati specializzati in aste giudiziarie, vi aiuteremo a comprendere in modo chiaro l’ordine di liberazione cos’è, quando viene disposto, come viene attuato e quali sono le differenze rispetto alla tradizionale esecuzione per rilascio è fondamentale per evitare errori, ritardi e contenziosi. Se volete saperne di più sulla liberazione vi consiglio anche la lettura dell’articolo “Casa all’asta occupata dall’esecutato: cosa fare?”

L’ordine di liberazione cos’è

L’ordine di liberazione è un provvedimento che viene emesso dal Giudice dell’Esecuzione all’interno di una procedura esecutiva immobiliare. La sua disciplina si trova principalmente nell’art. 560 del codice di procedura civile, una norma che negli ultimi anni è stata modificata in modo significativo: prima nel 2019 e poi con il D.Lgs. n. 149/2022, la cosiddetta Riforma Cartabia.

In termini semplici, con l’ordine di liberazione il giudice stabilisce che l’immobile pignorato debba essere liberato da persone e da beni presenti al suo interno. Tuttavia, non si tratta della classica “esecuzione per rilascio” regolata dagli articoli 605 e seguenti del codice di procedura civile. L’ordine di liberazione segue infatti un percorso diverso, più snello e semplificato rispetto all’esecuzione forzata ordinaria.

La differenza più importante riguarda le modalità con cui il provvedimento viene portato a compimento.

Nell’esecuzione per rilascio tradizionale interviene l’Ufficiale Giudiziario, che deve rispettare tutte le formalità previste dagli artt. 605 e seguenti c.p.c. Si tratta di un procedimento strutturato e scandito da passaggi precisi, come la notifica del precetto e dell’avviso di sloggio.

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Nel caso dell’ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c., invece, non è l’Ufficiale Giudiziario a occuparsene, ma il custode giudiziario. Quest’ultimo agisce sotto la direzione del Giudice dell’Esecuzione e non deve attenersi alle formalità tipiche dell’esecuzione forzata ordinaria. Proprio per questa ragione, dal punto di vista tecnico, non si parla di “esecuzione” dell’ordine di liberazione, ma di sua “attuazione”. La differenza di termini non è solo linguistica, ma riflette un diverso assetto procedurale.

Per capire meglio, possiamo fare un esempio concreto: immaginiamo che Tizio acquisti un appartamento all’asta giudiziaria. Dopo l’emissione del decreto di trasferimento, l’immobile risulta ancora occupato dal debitore esecutato. Prima delle recenti riforme, se non vi era una specifica richiesta di liberazione in forma “deformalizzata”, l’aggiudicatario avrebbe dovuto intraprendere una vera e propria esecuzione per rilascio.

In pratica, avrebbe dovuto:

– notificare il precetto;
– notificare l’avviso di sloggio;
– avviare l’esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e seguenti c.p.c.;
– attendere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario per ottenere materialmente la liberazione dell’immobile.

Si trattava, dunque, di un percorso autonomo rispetto alla procedura esecutiva immobiliare, con ulteriori tempi e costi. Oggi, invece, per le procedure introdotte a partire dal 28 febbraio 2023, la disciplina è cambiata. Il nuovo art. 560, comma 10, c.p.c. prevede espressamente che l’ordine di liberazione sia attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell’esecuzione, senza dover osservare le formalità previste dagli articoli 605 e seguenti.

Questo comporta conseguenze molto rilenti sul piano pratico: innanzitutto, non è più necessario avviare un’autonoma procedura esecutiva per ottenere il rilascio dell’immobile. Inoltre, non occorre seguire tutte le formalità tipiche dell’esecuzione per rilascio. Il custode giudiziario può procedere direttamente all’attuazione dell’ordine, e, se il giudice lo autorizza, può anche richiedere l’ausilio della forza pubblica.

In questo modo, la liberazione dell’immobile viene gestita all’interno della stessa procedura esecutiva immobiliare, in modo coordinato con le fasi della vendita. Il risultato è una procedura più rapida, meno costosa e più efficiente, che tutela maggiormente l’interesse dell’aggiudicatario a ottenere la disponibilità del bene in tempi certi.

Quando viene disposta la liberazione dell’immobile

La liberazione può avvenire in due momenti distinti:

Nel corso della procedura esecutiva (liberazione anticipata)
Contestualmente o successivamente al decreto di trasferimento (liberazione ordinaria)

La regola generale prevede la liberazione dopo il decreto di trasferimento.

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L’art. 560, comma 3, c.p.c. stabilisce che il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo i casi previsti dal comma 9.

Il comma 8 prevede che il giudice ordini la liberazione contestualmente al decreto di trasferimento.

In termini pratici: se il debitore abita l’immobile e si comporta correttamente, potrà rimanervi fino al momento in cui il giudice trasferisce formalmente la proprietà all’aggiudicatario (ex art. 586 c.p.c.). Di solito contestualmente al decreto di trasferimento viene emesso l’ordine di liberazione dal GE, da quel momento il custode potrà procedere alla liberazione dell’immobile.

Il comma 9 dell’art. 560 c.p.c. consente al giudice di disporre la liberazione anche prima del decreto di trasferimento quando:

il debitore ostacola le visite dei potenziali acquirenti;
l’immobile non è adeguatamente custodito o mantenuto;
vengono violati gli obblighi imposti dalla legge;
l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare;
l’immobile è occupato da soggetti privi di titolo opponibile alla procedura.

Esempio concreto: se il debitore impedisce sistematicamente l’accesso ai visitatori interessati all’acquisto, riducendo di fatto le possibilità di vendita, il giudice può intervenire e disporre la liberazione anticipata per tutelare l’interesse dei creditori e il buon esito dell’asta.

La nuova procedura dopo la Riforma Cartabia

La vera innovazione della riforma non riguarda tanto le ipotesi in cui può essere disposta la liberazione dell’immobile, già in parte previste in passato, quanto piuttosto le modalità concrete con cui essa viene attuata.

Prima del 28 febbraio 2023, la liberazione cosiddetta “deformalizzata” a cura del custode rappresentava un’eccezione: per poterla attivare era necessaria una specifica istanza dell’aggiudicatario. In altre parole, il meccanismo non operava automaticamente, ma richiedeva un’iniziativa espressa di chi aveva acquistato il bene.

Con le procedure introdotte a partire dal 28 febbraio 2023 la prospettiva si è completamente ribaltata. Oggi la liberazione a cura del custode costituisce la regola generale, mentre il ricorso all’esecuzione tramite Ufficiale Giudiziario diventa un’ipotesi residuale. L’aggiudicatario mantiene comunque la possibilità di esonerare espressamente il custode, ma solo se lo ritiene opportuno: in assenza di tale scelta, l’attività di liberazione segue il nuovo modello ordinario.

Il custode opera sulla base delle direttive impartite dal giudice dell’esecuzione; può essere autorizzato a richiedere l’ausilio della forza pubblica e ha la facoltà di nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68 c.p.c. Questo assetto rende la procedura più snella e funzionale: si riducono le formalità, si evitano costi aggiuntivi per l’aggiudicatario e si favorisce una gestione più efficiente dell’intero processo esecutivo, con evidenti benefici in termini di tempi e certezza operativa.

È importante precisare, tuttavia, che per le procedure pendenti prima del 28 febbraio 2023 continua ad applicarsi la disciplina precedente, con la conseguenza che il nuovo regime non opera retroattivamente.

Un ulteriore profilo di particolare rilievo riguarda la sorte dei beni mobili rimasti all’interno dell’immobile. La nuova disciplina attribuisce al custode un ruolo attivo anche sotto questo aspetto: egli deve intimare al soggetto tenuto al rilascio di asportare i beni, assegnando un termine non inferiore a trenta giorni, salvo situazioni di urgenza, e formalizzando l’attività mediante verbale o notifica.

Se il soggetto obbligato non provvede entro il termine concesso, i beni vengono considerati abbandonati (res derelictae). In tal caso, salvo diversa disposizione del giudice, il custode ne cura direttamente lo smaltimento o la distruzione. In passato, invece, la disciplina dell’art. 609 c.p.c. poteva condurre alla vendita dei beni mobili, con ulteriori passaggi procedurali e complicazioni operative. Oggi la gestione risulta più lineare e immediata.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui nell’immobile rimangano vecchi arredi o oggetti personali: se il debitore non li ritira entro il termine assegnato, tali beni sono considerati abbandonati e non impediscono la consegna dell’immobile all’aggiudicatario, evitando così ritardi e incertezze.

In definitiva, l’ordine di liberazione assume un ruolo centrale perché costituisce uno strumento essenziale per garantire la tutela del valore dell’immobile, l’effettività dell’aggiudicazione e la rapidità del trasferimento del bene, assicurando al contempo maggiore certezza giuridica all’acquirente.

Conclusioni

Il quadro normativo dell’art. 560 c.p.c., profondamente modificato nel tempo e oggi differenziato a seconda della data di introduzione della procedura, dimostra quanto il diritto dell’esecuzione immobiliare sia un settore tecnico e in continua evoluzione.

Una gestione errata dell’ordine di liberazione può comportare ritardi, costi aggiuntivi, opposizioni e persino nullità degli atti successivi. Per questo motivo è essenziale affidarsi a professionisti che conoscano in modo approfondito la disciplina delle aste giudiziarie e delle esecuzioni immobiliari.

Lo Studio Legale Astafox, specializzato in aste giudiziarie e diritto delle esecuzioni immobiliari, assiste quotidianamente gli aggiudicatari in ogni fase della procedura, compresa la delicata fase della liberazione dell’immobile. Un’assistenza qualificata consente di prevenire errori, tutelare i propri diritti e concludere l’operazione in tempi rapidi e con la massima sicurezza giuridica.

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Avv. Daniele Giordano

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