Come preparare correttamente un’offerta per un’asta immobiliare

In questo articolo capiremo come preparare correttamente un’offerta per un’asta immobiliare, tramite un metodo semplice ed efficace.

Prima ancora di partecipare ad un’asta immobiliare, sarà necessario presentarsi con un’offerta. Lo scopo è quello di posizionarsi nell’immediato come acquirenti interessati, sperando che la proposta effettuata sia più “appetibile” rispetto alle altre. In caso di risultato positivo, ci si potrà aggiudicare l’immobile sottoposto a vendita forzata.

Per accrescere le proprie possibilità di aggiudicazione, si dovrà tuttavia studiare con molta attenzione il processo di presentazione dell’offerta. Esistono infatti diversi step che si dovranno seguire, e li vedremo tutti nel corso dei prossimi paragrafi.

Analizzare l’avviso di vendita

Una delle prime fasi di questo processo, consiste nell’analisi dell’avviso di vendita. All’interno di questo documento, sono presenti tutte le informazioni cruciali che possono determinare la validità dell’offerta. Per esempio, la cauzione. Nonostante la percentuale più comune sia del 10%, è lecito aspettarsi percentuali che possono ricoprire il 25% o addirittura il 50% del valore del bene messo in vendita.

Bisognerà inoltre prestare attenzione alle modalità di versamento. Bisognerà infatti verificare se si tratta di un’asta telematica o di un’asta a presenza fisica. La prima categoria permetterà di accedere tramite bonifico bancario, mentre la modalità tradizionale può prevedere anche l’utilizzo di un assegno circolare. Su quest’ultimo aspetto, bisognerà prestare attenzione alla corretta intestazione dell’assegno.

Studiare la perizia di stima

Un altro aspetto a cui prestare attenzione, riguarda la perizia di stima. Il documento in questione contiene al suo interno tutte le informazioni utili sull’immobile sottoposto alla vendita forzata. Nonostante tutte le sezioni siano di fondamentale importanza, ce ne sono alcune particolarmente importanti.

Innanzitutto, il valore di mercato dell’immobile. Ma soprattutto, il suo stato di occupazione. Capire se l’immobile risulta essere occupato o meno, determinerà la portata della propria offerta. Si dovrà inoltre verificare la presenza di eventuali difformità urbanistiche o abusi edilizi che potrebbero incidere sui costi futuri.

Come ulteriore passaggio, si dovrà valutare se l’abitazione è in buone condizioni o se necessita di una ristrutturazione completa. Quest’ultima operazione potrebbe infatti comportare ulteriori costi, la cui portata sarà direttamente proporzionale alla gravità delle condizioni dell’immobile.

Attualizzare il prezzo al mercato corrente

L’ultimo passaggio da compiere, riguarda la valutazione economica reale dell’operazione. Spesso la cosiddetta CTU, acronimo di “Consulenza Tecnica d’Ufficio”, viene redatta anni prima (mediamente tre anni) e le condizioni potrebbero essere cambiate. Ciò dovrà portare ad una verifica dello stato attuale. Per esempio, un immobile che in perizia risultava occupato potrebbe essersi liberato, facilitando l’acquisto.

Doveroso inoltre fare un controllo incrociato con i prezzi di mercato. È essenziale capire quanto vale il bene allo stato attuale. Se una perizia del 2016 indicava un valore di 100.000 euro, ma oggi il mercato per quella zona è sceso a 75.000 euro, partecipare all’asta basandosi sul vecchio prezzo potrebbe non essere conveniente.

Offerta in caso di asta telematica

In caso di offerta per un’asta telematica, le cose possono cambiare ulteriormente. Questo, poichè sarà la modalità dell’asta in sè a cambiare in maniera radicale. Anche in questo caso infatti, ci sono alcuni step che è doveroso seguire. Innanzitutto, bisognerà essere in dotazione dei requisiti “tecnologici” necessari.

Per partecipare a un’asta immobiliare telematica, è indispensabile dotarsi preventivamente di alcuni strumenti digitali fondamentali, ovvero la firma digitale e una casella PEC.  Sebbene non sia strettamente obbligatorio che l’indirizzo PEC contenga il proprio nome e cognome, l’esperto consiglia vivamente questa opzione per garantire che la casella sia immediatamente riconducibile al presentatore dell’offerta.

In caso contrario, il delegato alla vendita potrebbe richiedere un certificato di titolarità o, qualora non fosse possibile stabilire con certezza l’identità del mittente, procedere addirittura all’esclusione dell’offerta dalle operazioni di vendita.

Gestione dei tempi e dei rilanci

È altrettanto cruciale monitorare con precisione la gestione cronologica dell’asta, partendo dal termine ultimo per il deposito dell’offerta fino al momento dell’apertura delle buste, fase in cui il delegato alla vendita procede a convalidare o escludere i partecipanti.

Occorre inoltre conoscere nel dettaglio la durata complessiva della gara e il meccanismo dei prolungamenti, poiché le regole possono variare significativamente da un Tribunale all’altro.

Nel caso di Roma, ad esempio, a una durata standard di 24 ore possono aggiungersi fino a 12 proroghe da 10 minuti ciascuna, estendendo la competizione per un massimo di altre due ore in caso di rilanci effettuati in prossimità della scadenza.

Come funziona l’aggiudicazione di un immobile all’asta?

Un dubbio comune a numerosi utenti presenti in rete, riguarda il funzionamento dell’aggiudicazione di un immobile all’asta. In particolare per quanto riguarda l’offerta da presentare. In questo caso bisogna fare riferimento al valore dell’immobile, oppure al prezzo base d’asta? Le due cifre possono effettivamente differire. Anzi, spesso e volentieri è così.

L’offerta minima innanzitutto dovrà essere non inferiore al 25% del prezzo base d’asta. Tuttavia, il principio in questione non è valido allo stesso modo su tutte le aste. L’aggiudicazione dell’immobile con un’offerta inferiore al prezzo base d’asta, potrà essere ottenuta solo ed esclusivamente in caso di unica offerta valida.

Cosa succede se non riesco ad ottenere il mutuo dopo aver vinto l’asta?

Vincere un’asta immobiliare e non riuscire a ottenere il mutuo è uno degli scenari più temuti da chi si avvicina per la prima volta a questo tipo di acquisto. La conseguenza più immediata è la perdita della cauzione versata al momento della presentazione dell’offerta, che solitamente corrisponde al 10% del prezzo base d’asta.

Il giudice, infatti, dichiarerà la decadenza dell’aggiudicatario e il bene verrà rimesso all’asta. In alcuni casi, se il nuovo prezzo di vendita risulta inferiore a quello precedentemente aggiudicato, l’acquirente decaduto potrebbe essere chiamato a rispondere della differenza.

Per questo motivo, prima ancora di presentare un’offerta, è fortemente consigliabile ottenere una pre-delibera del mutuo dalla propria banca, così da avere la certezza della fattibilità finanziaria dell’operazione ed evitare spiacevoli conseguenze economiche e legali. Essa si può ottenere solitamente in maniera grauita e senza vincoli. Bisogna tuttavia ricordare che non costituisce alcuna garanzia.

Per approfondire la gestione dei rilanci e le varie tecniche di presentazione di un’offerta, abbiamo preparato un corso sulle aste immobiliari online realizzato appositamente per le esigenze di questo tipo.