Donare casa con usufrutto: gli step da seguire + Esempi

Donare casa con usufrutto richiede tutta una serie di passaggi da seguire. Scopriamo insieme quali sono, e in cosa consistono.

Donare casa con riserva di usufrutto, come accade per qualsiasi operazione immobiliare, è un procedimento che richiede numerosi step da seguire. Proprio per questo motivo, nel corso di questa guida scopriremo come addentrarsi all’interno di una procedura apparentemente così complicata, ma che lo sarà molto meno se si seguiranno questi passaggi.

Prima di addentrarci però sappi che:

• L’usufrutto è il diritto di vivere in un immobile e disporne liberamente, che cessa con la morte dell’usufruttuario
• La nuda proprietà è la proprietà dell’immobile, senza la possibilità di viverci e disporne (in quanto tale diritto spetta all’usufruttuario)

I due (usufrutto e nuda proprietà) sono come potrai vedere complementari, come due fette diverse della stessa mela.

La mela, per l’appunto, che unisce sia l’usufrutto che la nuda proprietà si chiama piena proprietà.

Cos’è la donazione con usufrutto?

La donazione con riserva di usufrutto consiste nella possibilità di donare un immobile ad un’altra persona, mantenendo però il diritto di usufrutto per se.  E’ questo quello che succede classicamente tra figli e genitori: i genitori donano ai figli la proprietà (nuda) dell’immobile ma si riservano il diritto di vivere nella casa fino alla propria morte (questo diritto di vivere nella casa fino alla morte si chiama usufrutto e, da qui, il termine donazione con riserva di usufrutto).

Nonostante il destinatario di questa donazione diventi a tutti gli effetti il titolare dell’immobile, ci sono alcuni limiti da osservare. Innanzitutto quello principale, che gli impedisce di godere di tutti i benefici che derivano dall’utilizzo dell’immobile. I benefici in questione possano essere “goduti” dal destinatario della donazione, nel momento in cui l’usufruttuario verrà a mancare.

O in alternativa, nel momento in cui il periodo di tempo prestabilito scadrà. Solitamente, queste procedure entrano in gioco nel momento in cui a prendere questa decisione sono i propri genitori. La donazione di un immobile ai propri figli, è a tutti gli effetti una delle forme di donazione più diffuse in assoluto.

Facciamo un esempio.

Tiziana e Marco hanno 92 anni e vogliono donare al figlio Gabriele di anni 45 il loro immobile, con la precisazione che però, anche dopo la donazione, resteranno a vivere lì fino alla loro morte. 

Tuttavia temono che il figlio Gabriele possa, in qualche modo, privarli per qualsiasi ragione del diritto di restare a casa (con la conseguenza che i poveri genitori restino beffati dopo il bel gesto nei confronti del figlio). 

Di conseguenza cosa fanno?

Donano la nuda proprietà riservandosi il diritto di usufrutto, così hanno regalato la casa al figlio ma hanno il diritto vero e proprio di restarci a vivere fino alla morte.

A chi bisogna rivolgersi per formalizzarla?

Per rendere valida a tutti gli effetti una donazione come quella descritta sopra, è necessario coinvolgere un notaio. Una volta fatto ciò, la figura professionale in questione si occuperà di redigere l’atto pubblico che certifica la validità del trasferimento del bene immobile. Naturalmente, come qualsiasi atto notarile, anche un intervento di questa tipologia presenta dei costi che bisogna affrontare.

Ancora prima di redigere l’atto pubblico in questione, obbligatorio per legge, vengono effettuati dei controlli preliminari di natura catastale e ipotecaria. Viene inoltre verificata l’assenza di vincoli, pendenze o ipoteche che possano ostacolare la donazione. All’interno del costo di operazione, è dunque compresa anche una consulenza vera e propria.

Come si può donare una nuda proprietà?

Prima di dare una risposta chiara ad un interrogativo ormai comune, è quantomeno doveroso ripassare il concetto di nuda proprietà. Viene infatti definita con questo termine, qualsiasi proprietà che può essere acquistata senza però ottenere il diritto di abitare al suo interno. Si tratta di un diritto reale a tutti gli effetti, che può essere quindi esercitato una volta che si sono verificate determinate condizioni.

La donazione di una nuda proprietà deve avvenire seguendo infatti dei parametri ben precisi, dalla redazione per iscritto passando poi per la registrazione dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate. Ovviamente, la donazione dovrà essere accettata dal destinatario. Diversamente, il trasferimento non potrà avvenire senza il suo consenso.

Se è vero che, in caso di locazione, il donante può continuare a ricevere l’importo mensile del canone, è altrettanto vero che l’immobile in questione non potrà essere messo in vendita. Al contrario, per usufruire dell’immobile il donatario dovrà attendere la morte del donante.

Quali sono i costi da sostenere per la donazione?

Per svolgere una donazione con usufrutto in piena regola, ci sono dei costi che devono essere affrontati. Uno di questi lo abbiamo già visto all’interno del secondo paragrafo dell’articolo, menzionando infatti l’intervento del notaio. Ma quali sono gli altri costi da sostenere? Innanzitutto, l’imposta ipotecaria. Questa, rappresenta circa il 2% del valore catastale del bene immobile.

Per restare in tema, esiste poi l’imposta catastale, la quale corrisponde in questo caso all’1% del valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui ci sia invece un grado di parentela effettivo tra chi dona e chi riceve il dono, si dovrà inoltre pagare l’imposta di donazione. A suo modo, anche la parcella che riceverà il notaio sarà calcolata in base alla rendita catastale.

Senza escludere inoltre i coefficienti da 110 euro per la prima casa, e da 120 euro per la seconda casa. Le imposte di trasferimento, contrariamente a quanto si potrebbe supporre, dovranno essere pagate dal donatario. E non da chi effettua la donazione. Chiaramente, così come sono considerate valide le imposte da pagare, sono considerate altrettanto valide anche le agevolazioni previste.

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