Mutuo seconda casa è detraibile ?

La domanda che ci poniamo oggi è “Il mutuo della seconda casa è detraibile?“.

Molto frequentemente sul nostro sito (astafox.com) abbiamo parlato delle agevolazioni che nell’ordinamento giuridico italiano vengono messe a disposizione nei confronti chi si accinge ad acquistare la “prima casa” all’asta (Acquisto all’asta e bonus prima casa d.l. Sostegni, Aste immobiliari: Bonus prima casa spetta con abusi edilizi?, Bonus prima casa under 36 e aste giudiziarie)

Oggi però ci soffermeremo su un argomento diverso che è quello relativo all’acquisto della seconda casa ed alla detraibilità dalla dichiarazione dei redditi del mutuo richiesto per effettuarne l’acquisizione.

Infatti, cercherò di farti comprendere tanto gli aspetti fiscali che quelli legali attinenti alla famigerata “seconda casa” cercando ci comprendere se è possibile detrarre il mutuo acceso per il suo acquisto, anche e soprattutto, nell’ipotesi in cui essa venga acquisita all’esito di un’asta giudiziaria.

Differenze tra prima e seconda casa

Come è facilmente intuibile dal punto di vista linguistico per “prima casa” si intende quella casa/immobile/unità immobiliare che una persona acquista per la prima volta nella sua vita.

Approfondendo però dal punto di vista giuridico e fiscale il concetto è molto più complesso di quello che appare prima facie.

Infatti, la prima casa è quell’immobile non di lusso ubicato nello stesso Comune in cui il proprietario ha fissato la sua residenza.

Nell’ambito del medesimo comune, il proprietario non deve avere la proprietà – nemmeno per quote – di altre case, affinché possa avere accesso ai notevoli sconti sulle imposte da versare al momento dell’acquisto (stiamo parlando del più comunemente denominato Bonus prima casa).

Quindi i requisiti per poter parlare di “prima casa” sono:

1. Abitazione non appartenente alla categoria degli immobili di lusso;
2. Abitazione situata nel comune in cui il proprietario ha fissato la sua residenza o ha intenzione di fissarla entro 18 mesi dall’acquisto;
3. Abitazione deve essere il solo immobile di proprietà presente in quel determinato comune.

Nb. Con riguardo alla residenza, come avrai avuto modo di intuire, non è necessario che essa sia stata già fissata nel comune in cui è situato l’immobile acquistato ma è possibile fissarla entro 18 mesi dalla compravendita o dall’aggiudicazione nel caso in cui si tratti di un immobile all’asta.

A vantaggio di chi acquista la “prima casa” sono previsti una serie di sgravi fiscali per effetto del “bonus prima casa” previsto nel nostro ordinamento giuridico:

• Riduzione dell’imposta di registro che passa dal 9% al 2%;
• Riduzione dell’imposta catastale ed ipotecaria fissate entrambe nella misura di 50 Euro a testa.

Nb. Chi acquista una casa all’asta o nel libero mercato usufruendo del bonus si impegna automaticamente a non effettuare alcuna cessione della stessa entro 5 anni, a meno che, nel termine di un anno non completi l’acquisto di un nuovo immobile con le medesime caratteristiche.

Dopo aver definito tutti gli aspetti riguardanti la prima casa, è arrivato il momento di precisare il significato di “seconda casa” per poi analizzare se è detraibile il mutuo per la seconda casa.

Con questo termine ci si riferisce a tutti gli immobili che non rientrano nella categoria poc’anzi delineata.

Infatti, in questo caso si tratta di un immobile la cui proprietà viene acquisita successivamente e non viene adibita a residenza abituale del proprietario (o del suo nucleo familiare).

Sono vari i motivi che spingono le persone a comprare una seconda casa all’asta o nel libero mercato, innanzitutto pensiamo all’opportunità di investire in una casa da affittare in modo da procurarsi una rendita oppure acquistare il possesso di un immobile da utilizzare come casa vacanza.

Gli aspetti legali e fiscali della “seconda casa”

Dopo aver in breve delineato cosa si intende con il termine di “seconda casa” adesso è arrivato il momento di approfondire gli aspetti legali e fiscali che si ricollegano ad essa.

La seconda casa essendo un immobile aggiuntivo a quella che è la prima casa viene trattata in modo differente dal punto di vista fiscale (oserei dire anche in senso meno favorevole).

Innanzitutto chi ha acquistato la seconda casa non ha usufruito di alcuna agevolazione e pertanto nemmeno il mutuo acceso per poterla comprare avrà diritto a degli sgravi fiscali.

Ciò ci permette facilmente di comprendere come chi ha intenzione di comprare una seconda casa attraverso l’apertura di un mutuo bancario si troverà semplicemente a sostenere un’operazione – che nel complesso – avrà un costo maggiore rispetto a quella di chi ha acceso un mutuo per acquistare la prima casa.

L’unica nota positiva, per usare un eufemismo, è che rimangono totalmente invariate rispetto a quanto avviene nell’ipotesi di acquisto della prima casa con bonus le spese da affrontare con riguardo al versamento delle imposta catastale ed ipotecaria.

Per completezza d’informazione è bene menzionare i parametri del mutuo seconda casa che differiscono totalmente dall’acquisto della prima casa, pensiamo ad esempio:

• Rata mensile non deve avere un valore superiore al 25% del reddito mensile dichiarato dal proprietario;
• Il rapporto tra valore dell’immobile e valore del prestito non può superare il 60%;
• Imposta di registro ha un valore pari al 9%;
• Imposta sostitutiva si attesta al 2% a differenza della prima casa dove è fissata al 0,25%;
• L’acquisto effettuato direttamente dall’impresa comporta un’IVA del 10%, a differenza della prima casa dove è al 4%.

Mutuo seconda casa è detraibile: fantasia o realtà?

Ebbene si, mi dispiace spegnere gli entusiasmi ma il mutuo seconda casa NON è detraibile, a meno che non ricorrano determinate condizioni:

1. Ricovero in una casa di cura;
2. Trasferimento per ragioni lavorative;
3. Inizio del servizio permanente presso le Forze dell’ordine o armate.

Se ricorre una di queste condizioni allora sarà ammesso detrarre gli interessi passivi dal mutuo acceso per acquistare la seconda casa.

Almeno per quanto riguarda il fisco, proprio grazie al ricorrere di una di queste tre circostanze la seconda casa potrà essere trasformata in una abitazione principale ma SEMPRE E SOLO A CONDIZIONE CHE:

• Soggetto futuro destinatario dei benefici fiscali abbia residenza in Italia;
• Immobile acquistato deve essere trasformato in abitazione principale entro il termine di un anno;
• Immobile resta abitazione principale per tutta la durata del periodo d’imposta.

A questo punto soltanto la presenza di tutti questi requisiti potrà consentire la detrazione degli interessi passivi del mutuo utilizzato per l’acquisto della seconda casa.

Nb. Le aliquote previste sono le medesime fissate per la prima casa ovvero il 19% con una soglia fissata nel massimo a 4000 Euro.

Mutuo seconda casa detraibile: conclusioni

Quindi, di regola il mutuo seconda casa non è detraibile ed in generale nel nostro paese acquistare una seconda casa non è certo conveniente come nel caso della prima.

Diciamo che affinché il mutuo seconda casa possa divenire detraibile devono verificarsi degli eventi che incidano particolarmente sulla vita del proprietario comportandone la necessità di spostarsi altrove per ragioni lavorative o peggio ancora necessitare di un ricovero in una casa di cura.

Quello che posso consigliare a tutti coloro che hanno intenzione di acquistare una seconda casa all’asta attraverso l’apertura di un mutuo è: fatevi assistere da figure esperte in modo da scongiurare qualsiasi complicanza o sorpresa fiscale ed economica.

Dott. Andrea Parascandolo (Legal Writer for astafox.com)

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Per approfondire il discorso del mutuo per l’acquisto alle aste giudiziarie puoi leggere l’articolo “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta” dove approfondiamo gli aspetti principali della richiesta di mutuo e i documenti da inoltrare alla banca.

Approfondiamo insieme il “Bonus prima casa under 36” introdotto, di recente, dal D.L. Sostegni BS e il suo possibile utilizzo per gli acquisti alle aste giudiziarie.

Per sapere cosa si intende per voucher mutuo si legga l’articolo sulla pre delibera del mutuo.

Per approfondire la questione relativa all’ipoteca di una casa all’asta ed alla sua cancellazione si legga “ipoteca casa asta: cosa fare?“

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