In questo articolo affrontiamo lo spinoso tema dell’intestazione della casa comprata all’asta.
Se non sai di cosa stiamo parlando e vuoi saperne di più sulle aste puoi leggere il nostro articolo su “Come Partecipare ad un Asta Immobiliare nel 2024!“ oppure fare una scorpacciata di informazioni acquistando il nostro libro “I segreti delle aste immobiliari“.
La questione è questa:
Una volta aggiudicato un immobile all’asta, è possibile intestarlo ad un’altra persona?
Se compro una casa all’asta, posso intestarla ai miei figli?
Ti anticipo che la risposta è no.
Ma vedremo nel corso dell’articolo cosa potresti fare per ottenere lo stesso risultato ossia acquistare una casa all’asta ed intestarla ad altre persone.
Perché non è possibile intestare la casa comprata all’asta ad altre persone?
In linea teorica, l’aggiudicatario non è proprietario dell’immobile ma lo diventa solo successivamente al decreto di trasferimento.
Ed infatti l’articolo 586 c.p.c. prevede che il giudice dell’esecuzione, verificato il corretto versamento del saldo prezzo, possa “pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato“.
Pertanto anche se l’aggiudicatario acquisisce particolari poteri con l’aggiudicazione, come quello di chiedere la liberazione dell’immobile all’asta nonché quello di essere chiamato in causa quando a essere oggetto della contesa siano i suoi diritti (come in caso di richiesta di revoca dell’aggiudicazione), al momento dell’aggiudicazione non è ancora proprietario del bene.
Se si parte da tale premessa, si comprende come il medesimo non possa “trasferire” la sua aggiudicazione in favore di una terza persona.
Questo spiega perché l’aggiudicatario non può intestare la casa all’asta a terze persone.
Il discorso è anche coerente con quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione che, con la pronuncia n. 11979 del 13 marzo 2017 (II Sez. Penale) affermò che era totalmente contrario al diritto ritenere che l’aggiudicatario possa disporre della sua aggiudicazione.
Premesso che non ritengo possibile che la casa comprata all’asta venga intestata ad un’altra persona, vediamo in che modo è possibile ottenere un’ effetto abbastanza simile.
Come intestare ANCHE ad altri la casa comprata all’asta?
Se vuoi comprare una casa all’asta e intestarla ad altri abbiamo spiegato che questo non è possibile.
Cosa diversa è se vuoi comprare una casa all’asta ed intestarla a te ed ANCHE ad altri.
La cosa che puoi fare è:
A. Fare un’unica offerta congiunta (possibile per le aste in presenza)
B. Fare un’offerta tramite procura speciale notarile (consigliabile per le aste telematiche)
Ti spiego.
Mettiamo il caso tu voglia acquistare una casa all’asta insieme ad un amico.
Nelle pochissime aste che avvengono ancora in presenza tramite la cd. busta chiusa potresti firmare l’offerta cartacea sia tu che il tuo amico.
In questo caso ritengo l’offerta debba ritenersi valida anche se sarebbe consigliabile foste entrambi presenti all’eventuale gara.
Per informazioni puoi leggere “Come fare un’unica offerta per due offerenti?”
Nel caso in cui l’asta avvenga in telematico la questione è un po’ diversa.
Più nel dettaglio, in caso di asta telematica, dovrai firmare digitalmente il pacchetto dell’offerta che, essendo un file p7m. può essere firmato da un solo sottoscrittore.
Anzi la doppia sottoscrizione digitale è motivo di esclusione dall’asta e pertanto sconsigliamo di farlo.
Per cointestare la casa tra te e il tuo amico potresti invece delegare il tutto ad un avvocato con una procura speciale notarile.
Presta attenzione a che chi presenta l’offerta per te sia un avvocato iscritto all’albo in quanto la legge consente solo ai procuratori legali di presentare offerte all’asta.
Intestazione casa all’asta: a chi rivolgersi?
A dirti la verità credo che l’intestazione della casa all’asta non sia un vero problema.
Riconosco, come avvocato esperto nelle aste, che le cose che dovrebbero preoccuparti, i rischi dell’asta, sono altrove e sono spesso invisibili.
Ecco perché ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato che sia bravo in questo settore per verificare prima che quella data asta sia sicura e poi per verificare se vi siano i presupposti per partecipare.
Purtroppo ci sono diversi e sottili cavilli che rendono oggi la partecipazione all’asta qualcosa di davvero complesso (non è insolito che su 10 partecipanti, 4 siano esclusi per motivi formali).
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare e delegare il tutto ad un avvocato esperto della materia puoi rivolgerti ad uno dei nostri professionisti.
Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito “Dicono di noi” e “Servizi offerti“. Se sei un’ agente immobiliare ti invito a leggere “Lavora con noi“.
Se vuoi saperne di più sull’argomento della procura speciale ti consiglio l’articolo “Procura speciale notarile per asta: come funziona?“.
Noi pensiamo che sia ancora possibile guadagnare con le aste ed anzi che la vendita senza incanto nasconda tantissimi segreti ed anche alcuni trucchi (che ti spieghiamo nell’articolo sui trucchi nella vendita senza incanto). Visto che le case all’asta costano poco è abbastanza probabile che ci sia una grossa concorrenza. Ecco perché ti consigliamo di approfondire il tema del saldo e stralcio immobiliare.
Ti piacerebbe fare affari all’asta con il saldo e stralcio? Leggi di più nell’articolo “Tutto sull’acquisto a saldo e stralcio immobiliare nel 2024″ o “Guida al pre-asta: come funziona“.
Per leggere l’articolo sul Tribunale di Brindisi che ha accolto il nostro ricorso per fare entrare in casa l’aggiudicatario addirittura prima del decreto di trasferimento clicca qui. Se vuoi approfondire un altro risultato strepitoso ottenuto dal nostro team leggi “Cauzione Insufficiente Asta: il Tribunale dà ragione ad Astafox.com“ o anche “Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso“ che racconta la storia di un’offerente (ingiustamente escluso) poi riammesso all’asta grazie all’intervento di Astafox.com
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