Nel nostro approfondimento odierno parleremo del cambio di destinazione d’uso per gli immobili, una pratica abbastanza particolare che va ad incidere sulla funzione e le attività che possono svolgersi all’interno di un determinato bene immobile.
Cambiare destinazione d’uso di un immobile significa cambiare l’attività che all’interno vi è svolta.
Prendi ad esempio un fienile.
Un fienile è adatto come ripostiglio di cereali, alimenti per animali ed altro. Eppure, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge nazionale e comunale, potresti “cambiare la destinazione d’uso” da fienile ad abitazione.
Ovviamente capirai che un’ abitazione ha bisogno di una determinata altezza, di un bagno, e di tutta una serie di requisiti per permettere il cambio di destinazione d’uso!
Inoltre, devi sapere che anche gli immobili acquistati all’asta possono subire un mutamento della destinazione d’uso ossia essere oggetto di una procedura con la quale si chiede al Comune il cambio delle funzioni e delle attività che possono essere svolte in quel bene immobile.
Prima di procedere ad un approfondimento più dettagliato della materia del cambio destinazione d’uso per gli immobili all’asta, mi preme ricordarti che tale operazione è quasi sempre consentita dalla legge fatte salve alcune eccezioni contemplate dalle normative e dalla giurisprudenza.
Adesso passiamo in rassegna alcuni aspetti fondamentali che ti aiuteranno nella comprensione dell’intera questione relativa al cambio destinazione d’uso per gli immobili.
Destinazione d’uso: cos’è?
Con il termine destinazione d’uso ci si riferisce alla funzione cui è adibito un determinato immobile, proprio attraverso questa particolare classificazione è possibile comprendere quali attività possono essere svolte nella suddetta unità immobiliare.
Devo precisarti che la destinazione d’uso è un concetto giuridico amministrativo di fondamentale importanza siccome il mancato rispetto determina il verificarsi di un illecito a cui conseguono l’applicazione di una serie di sanzioni.
A tal proposito, la violazione delle normative in materia di destinazione d’uso o l’assenza di una Segnalazione Certificata di Agibilità (nel termine di 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura) determina l’applicazione di una sanzione amministrativa che va da 77 Euro a 464 Euro secondo quanto stabilito dal D.P.R.380/2011 all’Articolo 24.
Quante tipologie di destinazioni d’uso esistono?
Bisogna inoltre specificare che ci sono diverse tipologie di destinazioni d’uso:
- Residenziale = superficie prevalente dell’abitazione deve essere destinata ad un uso abitativo;
- Commerciale al dettaglio = vi rientrano tutti gli immobili nella quale è svolta un’attività di vendita di beni (piccola o grande distribuzione);
- Turistico ricettiva = immobili la cui funzione è quella di accogliere le persone (Alberghi, case vacanze, Bed and Breakfast);
- Industriale ed artiginale = vi rientrano tutti gli immobili nei quali viene svolta un’attività di produzione di beni e servizio e trasformazione di beni o materiali;
- Direzionale di servizio = tutti gli edifici al cui interno sono collocate gli uffici adibiti all’organizzazione di enti e società commerciali;
- Commerciale all’ingrosso e depositi = pensiamo ai capannoni indistruali ed artigianali.
- Rurale = vi sono ricompresi fienili, stalle, legnaie, ricovero per attrezzi, porcile, magazzino, capannone ad uso agricolo, pollaio o baracca.
Nb. Se ti dovesse capitare di imbatterti nella destinazione d’uso C2 allora sarai dinanzi ad immobili adibiti al deposito, contenimento e vendita di merci, prodotti e manufatti. All’interno di tale tipologia di destinazione d’uso sono ricomprese anche le soggitte e cantine distinte dall’abitazione o dai fienili di tipo agricolo e non.
Come scoprire la destinazione d’uso di un immobile?
Al fine di scoprire la destinazione d’uso di un immobile possiamo utilizzare diversi metodi:
- Richiedere la visura catastale storica (Dati Catastali Asta: Dove Trovarli?) facente riferimento agli ultimi 20 anni dell’immobile;
- Richiedere il certificato di agibilità dove sono contenute le informazioni sull’immobile;
- Accedere telematicamente al catasto mediante la piattaforma dell’Agenzia delle Entrate.
Cambio della destinazione d’uso negli immobili all’asta
Come avrai avuto modo di comprendere la destinazione d’uso può essere cambiata in qualunque caso, anche nell’ambito dell’acquisto di un bene immobile mediante procedimento di vendita forzata.
Infatti come anticipato nelle battute iniziali del nostro approfondimento la pratica di cambiare destinazione d’uso di un immobile è quasi sempre autorizzata dalla legge, a patto che vengano rispettati i presupposti richiesti dalle norme.
A prescindere quindi dalla tipologia di acquisto, quando si ha intenzione di cambiare la destinazione d’uso del proprio immobile bisognerà intervenire a livello urbanistico. Per questo motivo bisognerà richiedere ed ottenere dal Comune dei permessi a costruire.
Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, a prescindere dal fatto che sia avvenuto con lavori edilizi di modesta entità o senza opere, viene considerato alla stregua di una ristrutturazione edilizia che necessita di un permesso a costruire.
Ma bisogna precisare che quando il cambio di destinazione d’uso dell’immobile è effetttuato senza il ricorso ad interventi edilizi è sufficiente la presentazione al Comune di competenza territoriale di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Il mutamento della destinazione d’uso determina un cambiamento anche nella rendita catastale, pertanto la legge impone che venga presentata un’istanza per l’aggiornamento dei dati iscritti negli uffici territoriali del Catasto.
Riassumendo, la procedura di cambio destinazione d’uso di un immobile è molto semplice da effettuare, pertanto potrai mutare la finalità d’uso dell’immobile comprato all’asta seguendo pochi e semplici passaggi. In questo modo avrai la possibilità di trasformare un magazzino in un’abitazione nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge (è necessario che la modifica venga prevista nel Piano Urbanistico Regionale).
Come cambiare la destinazione d’uso agli immobili?
Adesso ci occupiamo di delineare in modo totalmente esemplificativo la procedura per ottenere il mutamento della destinazione d’uso degli immobili, in modo da poter comprendere in maniera semplice la questione sia dal punto di vista tecnica che burocratico:
- Innanzitutto bisogna provvedere a redigere una pratica urbanistica (Ex.CILA,SCIA, Permesso di costruire) presso il Comune che ha la competenza territoriale ai fini dell’autorizzazione degli interventi urbanistici indispensabili per il mutamento della destinazione d’uso;
- Una volta che il Comune ha rilasciato il titolo edilizio bisognerà comunicare all’Agenzia delle Entrate l’avvenuto mutamento del cambio di destinazione dell’immobile utilizzando una pratica di variazione catastale denominata DOCFA.
- La pratica di DOCFA permetterà di depositare la planimetria catastale aggiornata a seguito delle modifiche edilizie intervenute, aggiornare i dati di categoria, classe e la rendita.
Attraverso questi tre semplici passaggi sarà possibile ottenere il risultato del cambiamento della destinazione d’uso dell’immobile rispetto alla quale sarebbe sempre meglio essere affiancati da un team di legali esperti.
Cambio destinazione d’uso: quali costi?
In ultima istanza affrontiamo la tematica relativa ai costi da sostenere per poter effettuare il cambio di destinazione d’uso di un immobile acquistato all’asta.
Bisogna innanzittuto precisare che l’ammontare delle spese da sostenere è soggetto a variazioni che dipendono dalla necessità di intervenire con interventi di ristrutturazione che si aggiungono ai costi amministrativi, alle pratiche catastali ed alle spese di segreteria del Comune territorialmente competente.
Pertanto possiamo schematizzare i costi in questo modo:
- Eventuali spese di ristrutturazione del bene immobile;
- Oneri per la presentazione della documentazione (100 Euro);
- Oneri previsti per il rilascio del Permesso a costruire (100 Euro);
- Oneri di segreteria (150 Euro);
- Marca da bollo (16 Euro);
- Imposta per la variazione catastale (50 a 100 Euro).
Dott.Andrea Parascandolo (Legal Writer for astafox.com)
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