Opposizione all’asta dell’offerente: come funziona?

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Pubblicato da: Redazione astafox.com

Nell’approfondimento odierno andremo ad analizzare un tema delicato come quello dell’opposizione nelle aste giudiziarie.

Devi sapere che non sempre le procedure esecutive rispecchiano quanto previsto dalla legge; infatti in alcuni casi, esse sono caratterizzate dalla presenza di vizi ed irregolarità che pregiudicano i diritti dei soggetti che vi partecipano.

Pertanto, l’ordinamento giuridico ha previsto il rimedio dell’opposizione all’asta giudiziaria proprio al fine di fronteggiare salvaguardare la posizione dei soggetti che partecipano alla vendita forzata.

In definitiva con il termine di opposizione all’asta giudiziaria ci riferiamo a tutte le circostanze in cui, tanto gli offerenti quanto l’aggiudicatario vedano lesi i propri diritti e intendano chiedere al giudice di porvi rimedio.

Le opposizioni dell’offerente

Precisiamo che l’offerente potrebbe andare incontro a tutta una serie di situazioni che potenzialmente potrebbero ledere i suoi diritti.

Fino a qualche tempo fa si riteneva che l’offerente fosse una persona esterna alla procedura, sfornita di qualunque tutela in sede giurisdizionale.

Oggi, grazie all’intervento della giurisprudenza è stata pienamente riconosciuta la dignità dell’offerente da salvaguardare in sede giudiziaria.

A tal proposito facciamo una serie di ipotesi:

  • L’offerente viene escluso per un motivo sbagliato (Ex. Aveva versato la cauzione mentre il delegato afferma il contrario oppure aveva allegato i documenti ma il delegato ritiene che l’offerta sia carente nella documentazione) in questo caso egli potrà far valere le sue ragioni mediante il ricorso al 591 ter cpc ottenendo – nel caso in cui abbia ragione – la riammissione alla procedura di vendita forzata e l’annullamento dell’aggiudicazione medio tempore intervenuta in favore di un terzo (per un caso sottoposto al presente studio si legga qui: “Tribunale di Parma da ragione ad Astafox.com: accolto ricorso dell’offerente escluso“);
  • Offerente richiede l’accesso all’immobile per una visita che gli sia stata negata dal custode, anche in questa circostanza potrà trovare ristoro del proprio diritto leso mediante il ricorso al reclamo di cui al 591 ter cpc;

Altresì è ammessa l’opposizione all’asta giudiziaria (in senso lato) da parte dell’offerente che si è accorto, a seguito della consultazione del verbale di aggiudicazione, che l’immobile è totalmente abusivo nonostante fosse stato considerato come completamente conforme rispetto alle norme urbanistiche.

Infine concludiamo il paragrafo relativo alle opposizioni dell’offerente citando un caso che ha coinvolto in prima persona il team di astafox.

Un nostro cliente, assistito dal team di astafox, ha presentato un ricorso ai sensi del 591 ter cpc mediante il quale ha ottenuto la revoca dell’aggiudicazione precedentemente effettuata e la ripetizione dell’intero procedimento di vendita (se vuoi approfondire la questione consulta Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso).

Infatti, il Tribunale con ordinanza ha accolto il ricorso e ha riconosciuto come illegittima l’esclusione del nostro cliente che aveva versato la cauzione richiesta per la partecipazione all’asta mediante vaglia postale circolare e non assegno circolare bancario.

Il giudice dell’esecuzione ha ritentuto che “la cauzione depositata attraverso vaglia postale circolare, può ritenersi equivalente a quella depositata attraverso assegno circolare, anche se non specificatamente indicato nell’ordinanza di delega, in quanto non vi è alcuna differenza tra i due strumenti di pagamento, eccetto la società emittente; ritenuto quindi che tale esclusione abbia inficiato il regolare svolgimento della gara e quindi anche l’aggiudicazione in favore dei signori (“Omissis”) revoca tale aggiudicazione ed ordina alla professionista delegata la restituzione agli stessi della cauzione versata” (Ordinanza del Tribunale di Parma 30/12/22)

Le opposizione dell’aggiudicatario

Siamo abituati a pensare che l’aggiudicatario non abbia motivo per lamentarsi della procedura di vendita all’asta e di conseguenza non abbia la possibilità di presentare un’opposizione all’asta giudiziaria.

La realtà è differente perché ci sono ipotesi in cui l’aggiudicatario ricorre allo strumento dell’opposizione all’asta quando vede pregiudicati i propri diritti:

  • Aggiudicatario che ha perso tempo nel pagare il saldo prezzo, viene dichiarato decaduto dal giudice ma se quest’ultimo ha effettuato un calcolo errato dei giorni e quindi sarà possibile presentare opposizione agli atti esecutivi ai sensi del 617 cpc;
  • Un’ipotesi atipica di opposizione dell’aggiudicatario ricorre nel caso di vizi dell’immobile, o meglio definita come aliud pro alio, in cui viene acquistato un immobile totalmente diverso da quello promesso in vendita.

In quest’ultima situazione l’aggiudicatario dovrà far valere in modo tempestivo la sostanziale e radicale difformità mediante la presentazione di un’opposizione agli atti esecutivi ex Articolo 617 cpc entro 20 giorni dalla conoscenza del vizio (per approfondire il tema leggi anche Risarcimento dei danni della casa acquistata all’asta).

ATTENZIONE: secondo l’opinione di chi scrive è assolutamente possibile agire mediante opposizione all’asta giudiziaria nell’ipotesi dell’aggiudicatario il cui immobile sia stato distrutto al punto di alterare in maniera totale il valore dello stesso.

In questo caso ritengo che l’aggiudicatario possa agire sia in sede civile e penale avverso il debitore che ha distrutto l’immobile ma anche nei confronti della procedura mediante opposizione, per tutelare il diritto al godimento di un bene conforme a quello prospettatogli al momento della vendita.

Potremmo parlare in questa circostanza della configurazione di un aliud pro alio in senso lato che legittimerebbe l’aggiudicatario alla proposizione dell’opposizione, ritenendo non operante il 2922 cc.

Opposizione agli atti esecutivi ex 617 cpc dell’offerente

L’articolo 617 cpc recita: “Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di venti giorni dalla notificazione del titolo esecutivo o del precetto [disp. att. 187] .

Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice della esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure dal giorno in cui i singoli atti furono compiuti“.

Mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, l’opponente contesta la regolarità formale dell’esecuzione.

Essa va proposta nel termine di 20 giorni dal provvedimento che si ritiene lesivo o meglio entro 20 giorni dalla sua comunicazione o notificazione (nel caso di aliud pro alio il termine decorre dalla conoscenza del vizio).

Per la proposizione non è previsto il pagamento del contributo unificato mentre sono dovuti i diritti di cancelleria (contributo e marca) per il reclamo al collegio ai sensi del 669 terdecies cpc (si può proporre entro 15 giorni dall’ordinanza di rigetto del giudice dell’esecuzione) e per l’introduzione del giudizio di merito.

La giurisprudenza ha permesso di comprendere con maggiore precisione quali sono i soggetti legittimati a proporre opposizione ex.617 cpc:

  • Aggiudicatario dichiarato decaduto;
  • Aggiudicatario che lamenta i vizi dell’immobile;
  • Offerente non aggiudicatario (Ex. offerente escluso dall’asta telematica, offerente escluso dalla gara con gli altri offerenti ed offerente escluso da un’asta in presenza);
  • Aggiudicatario provvisorio.

Inoltre va assolutamente ricordato come il provvedimento conclusivo dell’opposizione agli atti esecutivi, o meglio del successivo giudizio di merito, abbia la forma di una sentenza non appellabile ma unicamente ricorribile per Cassazione come affermato dal 618 cpc.

Ricorso ai sensi del 591 ter cpc

La Riforma Cartabia (D.lgs.149/2022) ha inciso sullo strumento del ricorso al giudice dell’esecuzione disciplinato dall’Articolo 591 ter cpc.

La Riforma è intervenuta introducendo due novità:

  • Previsione di un termine perentorio per la presentazione del reclamo avverso gli atti del professionista delegato addetto alla vendita

In questo caso l’obiettivo è di evitare che i vizi degli atti del delegato si trasmettano anche agli atti successivi, determinando il sorgere di motivi di impugnazione del decreto di trasferimento ai sensi dell’Articolo 617 cpc.

Quindi le parti e gli interessati possono proporre reclamo avverso gli atti del professionista delegato mediante ricorso al giudice dell’esecuzione, entro il termine perentorio di 20 giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza.

Il ricorso al giudice dell’esecuzione non sospende le operazioni di vendita, a meno che non sia lo stesso giudice a disporre la sospensione.

Il provvedimento con il quale il giudice si pronuncia sul reclamo ha natura di ordinanza opponibile ai sensi dell’Articolo 617 cpc.

L’effetto di tale novità è la stabilizzazione degli atti del professionista delegato a seguito della scadenza del termine perentorio, se questi non divengono oggetto di reclamo entro il termine previsto dalla legge allora non potranno più essere contestati dai soggetti interessati.

  • Ordinanza del Giudice dell’Esecuzione sarà opponibile ai sensi del 617 co.2 cpc e non più impugnabile con reclamo al collegio ai sensi del 669 terdecies cpc.

Con tale aggiunta, il legislatore ha previsto come strumento di impugnazione dell’ordinanza l’opposizione ex 617 cpc che rappresenta il mezzo per denunciare la nullità, irregolarità del pignoramento e degli atti posti in essere dal giudice dell’esecuzione nel corso della procedura per l’aggiudicazione del bene.

In definitiva il reclamo ai sensi del 591 ter cpc sarà proponibile avverso:

  • Decreto con il quale il Giudice dell’esecuzione decide sulle difficoltà incontrate dal delegato addetto alla vendita;
  • Atti del professionista delegato addetto alla vendita.

Il ricorso ex 591 ter cpc è senza ombra di dubbio lo strumento da utilizzare in tutte le circostanze in cui il delegato abbia emesso un avviso di vendita incompleto, errato o carente di uno dei suoi elementi.

Tutti gli atti del delegato possono essere impugnati con reclamo 591 ter cpc, pensiamo al caso più ricorrente nella prassi rappresentato dall’illegittima esclusione dell’offerente ad opera del professionista delegato addetto alla vendita.

In questa situazione il provvedimento di esclusione può essere impugnato mediante la presentazione del reclamo al giudice dell’esecuzione, entro il termine di 20 giorni dalla sua adozione o dalla conoscenza.

Inoltre esso va utilizzato in tutte le ipotesi in cui il giudice dell’esecuzione, con decreto, sia andato a risolvere le difficoltà sorte nell’ambito delle operazioni di vendita.

Per saperne di più sul ruolo del professionista delegato alla vendita si legga anche l’articolo “professionista delegato alla vendita chi è e cosa fa?”

Per avere maggiori informazioni sulle motivazioni per le quali un’ offerta potrebbe essere dichiarata invalida potresti leggere “offerta nulla: come quando e perché” o anche “offerta invalida: come opporsi?”

Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica (esclusione ad opera del server) sia illegittima, ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito.

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?

Se invece vuoi approfondire il caso dell’esclusione automatica dalla vendita “telematica” del partecipante all’asta puoi leggere Illegittima l’esclusione automatica alle vendite telematiche” o anche l’articolo sulla mancata ammissione alla gara tra gli offerenti.

Tema controverso è il rapporto tra l’acquisto all’asta e la confisca penale, per sapere chi “vince” tra l’aggiudicatario e lo stato leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“.

Se paghi la cauzione in misura insufficiente, la tua offerta sarà invalida e non sarà possibile completare il pagamento della cauzione in un momento successivo. Tratto da una storia vera, ne parliamo nell’articolo “Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo.

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