Opposizione all’asta dell’offerente: come funziona?

Ultimo aggiornamento: 09.07.2026

Risposta veloce: l’opposizione all’asta dell’offerente serve a contestare vizi, irregolarità o esclusioni illegittime che hanno impedito all’offerente di partecipare correttamente alla vendita giudiziaria. A seconda del caso concreto, il rimedio può essere il ricorso ex art. 591 ter c.p.c. contro gli atti del professionista delegato oppure l’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c..

Se sei stato escluso da un’asta, se ritieni che la gara sia stata svolta in modo irregolare o se hai acquistato un immobile con gravi problemi non indicati, puoi approfondire la nostra attività nella pagina Assistenza Legale per le aste immobiliari, dove spieghiamo come interveniamo a tutela di offerenti e aggiudicatari.

Nell’approfondimento odierno andremo ad analizzare un tema delicato come quello dell’opposizione nelle aste giudiziarie.

Devi sapere che non sempre le procedure esecutive rispecchiano quanto previsto dalla legge; infatti, in alcuni casi, esse sono caratterizzate dalla presenza di vizi ed irregolarità che pregiudicano i diritti dei soggetti che vi partecipano.

Pertanto, l’ordinamento giuridico ha previsto alcuni rimedi contro gli atti viziati della procedura esecutiva, proprio al fine di salvaguardare la posizione dei soggetti che partecipano alla vendita forzata.

In definitiva, con il termine opposizione all’asta giudiziaria ci riferiamo a tutte le circostanze in cui l’offerente, l’aggiudicatario o altro soggetto interessato vedano lesi i propri diritti e intendano chiedere al giudice di porvi rimedio.

Nel linguaggio comune si parla spesso di “opposizione all’asta”, ma tecnicamente bisogna distinguere tra diversi strumenti: reclamo ex art. 591 ter c.p.c., opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. e, in alcuni casi, ulteriori rimedi processuali.

In sintesi: quando l’offerente può opporsi all’asta?

L’offerente può reagire quando un atto della procedura di vendita ha inciso illegittimamente sulla sua possibilità di partecipare alla gara o di concorrere correttamente all’aggiudicazione.

• Se l’errore proviene dal professionista delegato, di regola il rimedio è il reclamo ex art. 591 ter c.p.c.;
• se viene contestato un atto del giudice dell’esecuzione, può venire in rilievo l’opposizione ex art. 617 c.p.c.;
• se l’offerente è stato escluso ingiustamente, può chiedere la riammissione alla gara e, nei casi più gravi, la revoca dell’aggiudicazione intervenuta nel frattempo;
• se l’aggiudicatario scopre gravi difformità dell’immobile, può valutare un’opposizione tempestiva, soprattutto quando il bene acquistato sia radicalmente diverso da quello descritto.

Le opposizioni dell’offerente

Precisiamo che l’offerente potrebbe andare incontro a tutta una serie di situazioni che potenzialmente possono ledere i suoi diritti.

Fino a qualche tempo fa si riteneva che l’offerente fosse una persona esterna alla procedura, sfornita di qualunque tutela in sede giurisdizionale.

Oggi, grazie all’intervento della giurisprudenza, è stata pienamente riconosciuta la dignità dell’offerente da salvaguardare in sede giudiziaria.

A tal proposito facciamo una serie di ipotesi:

• L’offerente viene escluso per un motivo sbagliato (ad esempio: aveva versato la cauzione mentre il delegato afferma il contrario, oppure aveva allegato i documenti ma il delegato ritiene che l’offerta sia carente nella documentazione). In questo caso egli potrà far valere le sue ragioni mediante il ricorso al 591 ter c.p.c., ottenendo — nel caso in cui abbia ragione — la riammissione alla procedura di vendita forzata e l’annullamento dell’aggiudicazione medio tempore intervenuta in favore di un terzo. Per un caso sottoposto al nostro studio si legga: Tribunale di Parma da ragione ad Astafox.com: accolto ricorso dell’offerente escluso;
• l’offerente richiede l’accesso all’immobile per una visita che gli viene negata dal custode. Anche in questa circostanza potrà trovare ristoro del proprio diritto leso mediante il reclamo di cui all’art. 591 ter c.p.c.;
• l’offerente si accorge di gravi irregolarità della vendita, ad esempio dopo la consultazione del verbale di aggiudicazione o degli atti della procedura;
• l’offerente scopre che l’immobile presenta problemi radicali, ad esempio un abuso edilizio rilevante non correttamente rappresentato nella documentazione della procedura.

Altresì è ammessa l’opposizione all’asta giudiziaria, in senso lato, da parte dell’offerente che si è accorto, a seguito della consultazione del verbale di aggiudicazione o degli atti di vendita, che l’immobile è totalmente abusivo nonostante fosse stato considerato come completamente conforme rispetto alle norme urbanistiche.

Esperienza pratica: il caso dell’offerente escluso

Infine concludiamo il paragrafo relativo alle opposizioni dell’offerente citando un caso che ha coinvolto in prima persona il team di Astafox.

Un nostro cliente, assistito dal team di Astafox, ha presentato un ricorso ai sensi del 591 ter c.p.c. mediante il quale ha ottenuto la revoca dell’aggiudicazione precedentemente effettuata e la ripetizione dell’intero procedimento di vendita. Se vuoi approfondire la questione consulta Vaglia postale per cauzione: il Tribunale da ragione all’offerente escluso.

Infatti, il Tribunale con ordinanza ha accolto il ricorso e ha riconosciuto come illegittima l’esclusione del nostro cliente, che aveva versato la cauzione richiesta per la partecipazione all’asta mediante vaglia postale circolare e non assegno circolare bancario.

Il giudice dell’esecuzione ha ritenuto che “la cauzione depositata attraverso vaglia postale circolare, può ritenersi equivalente a quella depositata attraverso assegno circolare“, anche se non specificamente indicato nell’ordinanza di delega, “in quanto non vi è alcuna differenza tra i due strumenti di pagamento, eccetto la società emittente”; ritenuto quindi che tale esclusione abbia inficiato il regolare svolgimento della gara e quindi anche l’aggiudicazione in favore dei signori (“Omissis”), “revoca tale aggiudicazione ed ordina alla professionista delegata la restituzione agli stessi della cauzione versata” (Ordinanza del Tribunale di Parma 30/12/22).

Le opposizioni dell’aggiudicatario

Siamo abituati a pensare che l’aggiudicatario non abbia motivo per lamentarsi della procedura di vendita all’asta e, di conseguenza, non abbia la possibilità di presentare un’opposizione all’asta giudiziaria.

La realtà è differente, perché ci sono ipotesi in cui anche l’aggiudicatario può ricorrere allo strumento dell’opposizione quando vede pregiudicati i propri diritti:

• Aggiudicatario dichiarato decaduto per il mancato pagamento del saldo prezzo, quando il giudice abbia effettuato un calcolo errato dei termini. In questo caso sarà possibile valutare un’opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 c.p.c.;
• aggiudicatario che lamenta gravi vizi dell’immobile, o meglio un’ipotesi di aliud pro alio, quando viene acquistato un immobile totalmente diverso da quello promesso in vendita.

In quest’ultima situazione l’aggiudicatario dovrà far valere in modo tempestivo la sostanziale e radicale difformità mediante la presentazione di un’opposizione agli atti esecutivi ex art. 617 c.p.c. entro 20 giorni dalla conoscenza del vizio. Per approfondire il tema leggi anche Risarcimento dei danni della casa acquistata all’asta.

ATTENZIONE: secondo l’opinione di chi scrive è assolutamente possibile agire mediante opposizione all’asta giudiziaria nell’ipotesi dell’aggiudicatario il cui immobile sia stato distrutto al punto da alterare in maniera totale il valore dello stesso.

In questo caso ritengo che l’aggiudicatario possa agire sia in sede civile e penale avverso il debitore che ha distrutto l’immobile, sia nei confronti della procedura mediante opposizione, per tutelare il diritto al godimento di un bene conforme a quello prospettatogli al momento della vendita.

Potremmo parlare, in questa circostanza, della configurazione di un aliud pro alio in senso lato che legittimerebbe l’aggiudicatario alla proposizione dell’opposizione, ritenendo non operante il 2922 c.c.

Opposizione agli atti esecutivi ex 617 c.p.c. dell’offerente

L’articolo 617 c.p.c. recita: “Le opposizioni relative alla regolarità formale del titolo esecutivo e del precetto si propongono, prima che sia iniziata l’esecuzione, davanti al giudice indicato nell’articolo 480 terzo comma, con atto di citazione da notificarsi nel termine perentorio di venti giorni dalla notificazione del titolo esecutivo o del precetto [disp. att. 187].

Le opposizioni di cui al comma precedente che sia stato impossibile proporre prima dell’inizio dell’esecuzione e quelle relative alla notificazione del titolo esecutivo e del precetto e ai singoli atti di esecuzione si propongono con ricorso al giudice della esecuzione nel termine perentorio di venti giorni dal primo atto di esecuzione, se riguardano il titolo esecutivo o il precetto, oppure dal giorno in cui i singoli atti furono compiuti“.

Mediante lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, l’opponente contesta la regolarità formale dell’esecuzione.

Essa va proposta nel termine di 20 giorni dal provvedimento che si ritiene lesivo o, meglio, entro 20 giorni dalla sua comunicazione o notificazione. Nel caso di aliud pro alio, il termine decorre dalla conoscenza del vizio.

Per la proposizione non è previsto il pagamento del contributo unificato mentre sono dovuti i diritti di cancelleria per il reclamo al collegio ai sensi del 669 terdecies c.p.c. — nei casi ancora applicabili — e per l’introduzione del giudizio di merito.

La giurisprudenza ha permesso di comprendere con maggiore precisione quali sono i soggetti legittimati a proporre opposizione ex art. 617 c.p.c.:

• aggiudicatario dichiarato decaduto;
• aggiudicatario che lamenta i vizi dell’immobile;
• offerente non aggiudicatario, ad esempio offerente escluso dall’asta telematica, offerente escluso dalla gara con gli altri offerenti oppure offerente escluso da un’asta in presenza;
• aggiudicatario provvisorio.

Inoltre va assolutamente ricordato come il provvedimento conclusivo dell’opposizione agli atti esecutivi, o meglio del successivo giudizio di merito, abbia la forma di una sentenza non appellabile ma unicamente ricorribile per Cassazione, come affermato dall’art. 618 c.p.c..

Ricorso ai sensi del 591 ter c.p.c.

La Riforma Cartabia (D.lgs. 149/2022) ha inciso sullo strumento del ricorso al giudice dell’esecuzione disciplinato dall’articolo 591 ter c.p.c.

La Riforma è intervenuta introducendo due novità particolarmente rilevanti:

• la previsione di un termine perentorio per la presentazione del reclamo avverso gli atti del professionista delegato addetto alla vendita;
• la previsione dell’opposizione ex art. 617 c.p.c. contro l’ordinanza con cui il giudice dell’esecuzione decide sul reclamo.

In questo caso l’obiettivo è evitare che i vizi degli atti del delegato si trasmettano anche agli atti successivi, determinando il sorgere di motivi di impugnazione del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 617 c.p.c.

Quindi le parti e gli interessati possono proporre reclamo avverso gli atti del professionista delegato mediante ricorso al giudice dell’esecuzione, entro il termine perentorio di 20 giorni dal compimento dell’atto o dalla sua conoscenza.

Il ricorso al giudice dell’esecuzione non sospende automaticamente le operazioni di vendita, a meno che non sia lo stesso giudice a disporre la sospensione.

Il provvedimento con il quale il giudice si pronuncia sul reclamo ha natura di ordinanza opponibile ai sensi dell’articolo 617 c.p.c.

L’effetto di tale novità è la stabilizzazione degli atti del professionista delegato: se questi non vengono contestati entro il termine previsto dalla legge, non potranno più essere contestati dai soggetti interessati, salvo ipotesi particolari.

Con tale aggiunta, il legislatore ha previsto come strumento di impugnazione dell’ordinanza l’opposizione ex art. 617 c.p.c., che rappresenta il mezzo per denunciare la nullità o l’irregolarità degli atti posti in essere nel corso della procedura esecutiva.

In definitiva, il reclamo ai sensi del 591 ter c.p.c. sarà proponibile avverso:

• gli atti del professionista delegato addetto alla vendita;
• i provvedimenti con cui il giudice dell’esecuzione risolve le difficoltà incontrate dal delegato addetto alla vendita.

Il ricorso ex 591 ter c.p.c. è senza ombra di dubbio lo strumento da utilizzare in tutte le circostanze in cui il delegato abbia emesso un avviso di vendita incompleto, errato o carente di uno dei suoi elementi.

Tutti gli atti del delegato possono essere impugnati con reclamo ex art. 591 ter c.p.c. Pensiamo al caso più ricorrente nella prassi: l’illegittima esclusione dell’offerente ad opera del professionista delegato addetto alla vendita.

In questa situazione il provvedimento di esclusione può essere impugnato mediante la presentazione del reclamo al giudice dell’esecuzione, entro il termine di 20 giorni dalla sua adozione o dalla sua conoscenza.

Inoltre, esso va utilizzato in tutte le ipotesi in cui il giudice dell’esecuzione, con decreto, sia andato a risolvere le difficoltà sorte nell’ambito delle operazioni di vendita.

591 ter c.p.c. o 617 c.p.c.: quale rimedio scegliere?

La distinzione è importante perché sbagliare rimedio può compromettere la tutela dell’offerente o dell’aggiudicatario.

Situazione	Rimedio da valutare	Termine indicativo
Atto irregolare del professionista delegato	Reclamo ex art. 591 ter c.p.c.	20 giorni dall’atto o dalla conoscenza
Esclusione illegittima dell’offerente da parte del delegato	Reclamo ex art. 591 ter c.p.c.	20 giorni
Ordinanza del giudice dell’esecuzione lesiva	Opposizione ex art. 617 c.p.c.	20 giorni
Decadenza dell’aggiudicatario per errore nel calcolo dei termini	Opposizione ex art. 617 c.p.c.	20 giorni
Grave difformità dell’immobile acquistato	Opposizione ex art. 617 c.p.c. da valutare caso per caso	20 giorni dalla conoscenza del vizio

Naturalmente, ogni caso va valutato sulla base degli atti della procedura: ordinanza di vendita, avviso, verbale, offerta depositata, provvedimento di esclusione, comunicazioni del delegato e documentazione tecnica dell’immobile.

FAQ sull’opposizione all’asta dell’offerente

Cosa può fare un offerente escluso dall’asta?

Un offerente escluso dall’asta può valutare un reclamo ex art. 591 ter c.p.c. oppure, nei casi previsti, un’opposizione ex art. 617 c.p.c. L’obiettivo può essere la riammissione alla gara, la sospensione delle operazioni o la revoca dell’aggiudicazione già intervenuta.

Quanti giorni ha l’offerente per opporsi?

In molti casi il termine è di 20 giorni dall’atto lesivo o dalla sua conoscenza. Per questo è fondamentale agire rapidamente, perché il decorso del termine può stabilizzare l’atto viziato.

L’offerente può far revocare l’aggiudicazione?

Sì, se l’esclusione o l’irregolarità ha inciso sul corretto svolgimento della gara. In questi casi il giudice può revocare l’aggiudicazione e disporre la ripetizione della vendita o la riammissione dell’offerente illegittimamente escluso.

Il ricorso 591 ter sospende la vendita?

No, il ricorso ex art. 591 ter c.p.c. non sospende automaticamente le operazioni di vendita. La sospensione deve essere disposta dal giudice dell’esecuzione, quando ne ricorrono i presupposti.

Serve un avvocato per fare opposizione all’asta?

Sì, nella pratica è necessario farsi assistere da un avvocato, perché si tratta di rimedi processuali tecnici, soggetti a termini brevi e fondati sull’analisi degli atti della procedura esecutiva.

Avv. Daniele Giordano

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Per approfondire ti invito a leggere la sezione del sito Dicono di noi, la pagina Assistenza Legale per le aste immobiliari e la pagina Servizi offerti.

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Se vuoi saperne di più sulla nostra attività ti invito a leggere alcuni articoli con i nostri migliori risultati a tutela degli aggiudicatari e degli offerenti:

• Tribunale di Brindisi fa entrare in casa l’aggiudicatario prima del decreto di trasferimento
• Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com e conferma la nostra aggiudicazione
• Asta annullata 7 giorni prima: Come eseguire un saldo e stralcio flash!
• Difesa aggiudicazione: Nola conferma l’aggiudicazione di Astafox.com avverso l’opposizione del debitore
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Per saperne di più sul ruolo del professionista delegato alla vendita si legga anche l’articolo “professionista delegato alla vendita chi è e cosa fa?”

Per avere maggiori informazioni sulle motivazioni per le quali un’offerta potrebbe essere dichiarata invalida potresti leggere “offerta nulla: come quando e perché” o anche “offerta invalida: come opporsi?”

Riteniamo che l’esclusione automatica dell’offerente dalla vendita telematica, ossia l’esclusione ad opera del server, sia illegittima. Ne parliamo nell’approfondimento giuridico in cui commentiamo i principali provvedimenti resi in merito.

La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati — ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc. — di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“

Se invece vuoi approfondire il caso dell’esclusione automatica dalla vendita “telematica” del partecipante all’asta puoi leggere “Illegittima l’esclusione automatica alle vendite telematiche” o anche l’articolo sulla mancata ammissione alla gara tra gli offerenti.

Tema controverso è il rapporto tra l’acquisto all’asta e la confisca penale. Per sapere chi “vince” tra l’aggiudicatario e lo Stato leggi “Acquisto all’asta e confisca penale“.

Se paghi la cauzione in misura insufficiente, la tua offerta sarà invalida e non sarà possibile completare il pagamento della cauzione in un momento successivo. Tratto da una storia vera, ne parliamo nell’articolo “Cauzione insufficiente: il Tribunale di Bergamo da ragione ad Astafox.com“

Per saperne di più su Astafox puoi consultare le pagine Chi siamo e Cosa Facciamo.

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