Terreno pertinenziale e acquisto all’asta.
Parliamo in questo articolo di cosa si intenda per terreno pertinenziale e di pertinenza nell’acquisto all’asta.
Immagina una casa, una villetta ed il suo giardino.
Questo giardino potrebbe rappresentare una pertinenza della villetta, una cosa “al servizio della stessa“.
Cerchiamo di capire meglio di cosa stiamo parlando.
Terreno pertinenziale cosa è?!
La pertinenza, è nel linguaggio giuridico, la cosa destinata in modo durevole a servizio od ornamento di un’altra.
Infatti l’articolo 817 c.c. dispone ” Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione puo’ essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.”
Ora cerchiamo di capire cosa significa “cose destinate in modo durevole al servizio di altra cosa“.
Questo rapporto sta ad indicare che una cosa è al servizio dell’altra così come un giardino potrebbe essere al servizio della villa, un posto auto al servizio della casa, oppure una cantina, un solaio, una tettoia rispetto all’appartamento.
In particolare è stato osservato che per aversi pertinenza è necessario:
A. un requisito oggettivo: la cosa deve essere destinata in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa
B. un requisito soggettivo: la volontà del proprietario che vi sia la pertinenza
Pertanto per aversi pertinenza il giardino, ad esempio, deve essere destinato in modo durevole a servizio della casa ed il proprietario ritiene e vuole che questo giardino sia al servizio della casa.
Pertinenze e acquisto all’asta: cosa sapere?
Arriviamo così alla parte che più ci interessa.
Quando acquisti un bene all’asta devi sapere che questo bene (mettiamo si tratti di una bella villetta) potrebbe avere una o più pertinenze.
Queste pertinenze potrebbero essere comprese o non comprese nel pignoramento.
Capisci che c’è una grande differenza nel comprare una villa con un posto auto o senza posto auto oppure una casa con un giardino o meno.
La questione sembra complessa ma proverò a semplificarla al massimo.
Acquisto all’asta della pertinenza: l’articolo 2912 c.c.
L’articolo 2912 del codice civile dispone: “Il pignoramento comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata“.
Pertanto se viene pignorata la casa, il pignoramento normalmente comprenderà anche il terreno pertinenziale, il posto auto pertinenziale e cosi via.
Fin qui tutto semplice.
Il punto è questo: le pertinenze potrebbero essere, come non essere, accatastate ed avere un autonomo identificativo catastale.
Così, ad esempio, un posto auto potrebbe non essere accatastato oppure avere un suo autonomo identificativo catastale (un suo subalterno).
Ecco che siamo davanti a quella che la Suprema Corte di Cassazione ha definito un importante distinzione.
Terreno pertinenziale: la pertinenza è accatastata?
In passato, ed in particolare fino al 2016, le pertinenze venivano di solito inserite nella stessa planimetria catastale del vano principale.
Pertanto non avevano una loro autonomia catastale.
Dal 2016 invece, per gli edifici di nuova costruzione, le pertinenze dovrebbero essere accatastate singolarmente e ricevere pertanto un proprio identificativo catastale.
Ad oggi, dunque, in italia vi sono terreni pertinenziali che sono accatastati e terreni pertinenziali che non sono stati accatastati.
Ciò deriva semplicemente dalla volontà del proprietario dell’immobile che pur essendo libero (e dal 2016 tenuto) ad accatastare la pertinenza magari non l’ha mai fatto (per non pagare più tasse..)
L’aggiudicatario ha diritto al trasferimento della pertinenza?
Ecco la nostra domanda.
Possiamo finalmente rispondere osservando che:
A. la pertinenza è normalmente compresa nel pignoramento ex art. 2912 c.c.
B. l’aggiudicatario riceverà la proprietà dell’immobile unitamente alle sue pertinenze
Questo meccanismo – di per sé semplice – può subire un’ eccezione quando la pertinenza sia stata accatastata (vedi paragrafetto prima).
In questo caso, quando la pertinenza è accatastata, il terreno pertinenziale/il posto auto pertinenziale verrà trasferito all’aggiudicatario a patto che nel pignoramento vi sia il riferimento anche al dato catastale del terreno.
Ne consegue che quando la pertinenza è accatastata, se il creditore procedente non ha inserito nell’atto di pignoramento ex art. 555 c.c. anche i dati catastali della pertinenza (o non ne ha fatto menzione nella nota di trascrizione), la pertinenza malgrado presente non verrà trasferita all’aggiudicatario ma rimarrà paradossalmente in capo al debitore esecutato!!!
Si legga a tal proposito la sentenza del 21 maggio 2014, n. 11272 della III Sez. Cass. Civ. secondo cui “La norma va cioè interpretata nel senso che la mancata espressa indicazione, nel pignoramento e nella nota di trascrizione ed in difetto di ulteriori altrettanto univoci elementi in senso contrario (del resto ricavabili da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata), dei dati catastali propri, esclusivi ed univoci di una pertinenza, a fronte della espressa indicazione di quelli diversi e distinti di altri beni e soprattutto della cosa principale, integra – in applicazione del principio inclusio unius exclusio alterius – un sicuro elemento contrario all’estensione del pignoramento a quella specifica pertinenza, a prescindere da ogni indagine sulla sussistenza o meno del vincolo pertinenziale”:
Come verificare se la vendita all’asta riguarda anche la pertinenza?
Premesso tutto quanto abbiamo fin ora osservato cerchiamo di comprendere come capire se la vendita all’asta riguarda anche la pertinenza o se, per qualche strano motivo, questa è esclusa.
Teoricamente dalla perizia di stima dovresti comprendere se il posto auto, il terreno, il giardino pertinenziale hanno un proprio dato castale o meno.
Diciamo che, sempre teoricamente, nel caso in cui queste pertinenze non abbiano un proprio dato catastale il pignoramento dovrebbe comprenderli e pertanto, ex art. 2912 c.c., dovresti stare abbastanza sereno sul fatto che una volta acquistata la casa riceverai anche la proprietà delle sue pertinenze.
Contrariamente, nel caso in cui le pertinenze abbiano un’ autonoma identificazione catastale, dovresti verificare che il pignoramento abbia indicato anche questo bene o che tale bene sia indicato nella nota di trascrizione del pignoramento.
Ora noi sappiamo, purtroppo, che questi documenti (nota di trascrizione, atto di pignoramento) difficilmente vengono rilasciati ai potenziali offerenti malgrado costituiscano in parte degli allegati alla perizia di stima.
In una situazione di incertezza, o anche per serenità, riteniamo comunque doveroso – qualora l’elaborato peritale non sia chiaro sul punto – contattare il professionista delegato alla vendita o l’esperto al fine di chiarire se le pertinenze accatastate siano o meno comprese nel pignoramento.
E’ questa una verifica da compiere con grande imparzialità e prudenza considerato che il debitore, qualora dovesse verificarsi l’esclusione della pertinenza, potrebbe utilizzare tale circostanza come ricatto o per la liberazione o per una vendita ad un prezzo non congruo.
Avv. Daniele Giordano
In alcuni casi, quando il terreno non è pertinenziale e non pignorato, il Giudice potrebbe invitare il creditore a estendere il pignoramento anche al terreno.
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