Acquisto all’asta del diritto di superficie? Come funziona?
Anche se sembrerà complesso in questo articolo proverò a spiegarti in maniera semplice cosa significa acquistare all’asta una proprietà superficiaria.
Devi sapere che infatti alcune volte ti troverai a leggere delle perizie in cui viene venduta non una “semplice, classica” piena proprietà ma una proprietà superficiaria o meglio il diritto di superficie.
In buona sostanza questa dicitura significa che non stai comprando l’appartamento, la casa, il garage (o qualsiasi altra cosa sia) nella sua completezza, in quanto il suolo dove poggia questo immobile appartiene al comune.
Nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di appartamenti e case costruite dallo Stato o dalle Regioni o dai Comuni (Edilizia Popolare)..
Queste case – detto semplicemente – seguono delle regole un po’ diverse contenute nelle cosiddette “Convenzioni“.
Così la Convenzione, ad esempio, può porre un limite alla possibilità di rivendita, indicare un prezzo massimo di rivendita, riservare l’acquisto a determinate categorie di persone etc. etc., e contiene sempre un limite di durata, generalmente indicato in 99 anni (decorsi i quali se l’immobile non è “riscattato” torna al Comune).
Ti anticipo, che le convenzioni prevedono spesso il diritto per il proprietario “superficiario” di liberare l’immobile dai vincoli che lo riguardano (affrancazione) e finanche di acquistare la piena proprietà (riscatto).
Acquisto all’asta del diritto di superficie cosa significa?
Andiamo nel dettaglio.
L’articolo 952 c.c. disciplina il diritto di superficie, disponendo:
“Il proprietario puo’ costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprieta’. Del pari puo’ alienare la proprieta’ della costruzione gia’ esistente, separatamente dalla proprieta’ del suolo”.
In buona sostanza l’articolo 952 c.c. dice una cosa: ci può essere una differenza tra proprietario del suolo e proprietario di quanto c’è sopra il suolo (nella superficie).
Nel nostro caso, nell’edilizia popolare, il Comune resta proprietario del suolo, ma il singolo privato è proprietario della “superficie” composta dal suo appartamento.
Da qui il termine proprietà “superficiaria“.
Come ormai avrai capito acquistare il diritto di proprietà superficiaria comporta una serie di conseguenze in quanto il proprietario dovrà sottostare ad una serie di prescrizioni contenute nella convenzione che istituisce tale diritto.
Per questo se vuoi comprare il diritto di superficie di una casa all’asta devi sapere che:
a) L‘acquisto all’asta del diritto di superficie non incontra i limiti delle Convenzioni
Anche se la Convenzione, per esempio, prevede che quel dato immobile non può essere venduto per oltre 100.000 euro, potrai tranquillamente acquistare all’asta quello stesso immobile a 300.000 euro!
Allo stesso modo se la Convenzione, per esempio, consente l’acquisto ai soli cittadini di una data città potrai tranquillamente acquistare l’immobile all’asta pur non rientrando nei requisiti della Convenzione!
Questo perché la vendita all’asta non è soggetta ai limiti stabiliti dalle Convenzioni.
Si legga, a tale proposito, la pronuncia n. 6747 del 5 agosto 1987 Cass. Civile per cui
“gli alloggi di edilizia economica e popolare assegnati e ceduti senza riserva di proprietà possono essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori degli assegnatari e, quindi, possono anche essere venduti all’asta a qualsiasi partecipante alla gara a conclusione della procedura esecutiva, indipendentemente dal possesso, da parte dell’acquirente, dei requisiti prescritti per la cessione originaria di quei medesimi alloggi, atteso che la nullità stabilita dalle disposizioni contenute nelle norme sopracitate riguarda esclusivamente gli atti volontari di disposizione compiuti dagli stessi assegnatari”.
Detto semplicemente: i vincoli della Convenzione non operano per l’acquisto all’asta.
b) La Convenzione torna a operare dopo la vendita all’asta del diritto di superficie
Fai molta attenzione a questo punto.
I limiti della Convenzione non si applicano all’acquisto all’asta ma si applicheranno nel caso in cui tu voglia rivendere l’immobile o affittarlo.
Pertanto se compri il diritto di superficie di un immobile all’asta puoi anche fregartene di quello che prevede la convenzione, ma se poi puoi rivenderlo devi assolutamente tenerla in considerazione!
Facciamo un esempio.
Carlo acquista il diritto di superficie di una casa all’asta nel Comune di Taranto per € 220.000,00.
Carlo, dopo un anno, vuole rivendere l’immobile per € 230.000,00 ma non può farlo!!!
Questo perché la Convenzione impone a Carlo di vendere, quel dato immobile, a massimo 180.0000 euro.
Ora se Carlo poteva non importarsene nel momento in cui acquista (all’asta) il diritto di superficie, la situazione diventa totalmente differente nel caso in cui sia lui a vendere.
In questo caso trattandosi di atto volontario di disposizione troveranno applicazione le prescrizioni della Convenzione!
c) E’ fondamentale leggere copia della convenzione prima di acquistare all’asta la proprietà superficiaria
Per quanto detto al punto precedente comprenderai che è fondamentale avere copia della convenzione prima di acquistare all’asta la proprietà superficiaria.
Del resto, ritengo che copia della Convenzione debba essere assolutamente resa visibile tra i documenti dell’asta facendo parte certamente degli allegati alla perizia (sul punto troverai interessante il mio articolo “Allegati alla perizia: come richiederli e perché l’offerente ha diritto di vederli“).
Le Convenzioni sono veri e propri reticolati di norme ed è fondamentale conoscerli prima di acquistare.
Abbiamo infatti visto che se tali norme non operano durante l’acquisto all’asta esse sicuramente operano successivamente!
Una convenzione potrebbe contenere:
- Limiti al prezzo di cessione degli immobili
- Limiti al prezzo del canone di locazione
- Diritto di prelazione in favore del Comune
- Divieto di locare prima di una certa data dall’acquisto
- Sanzioni in caso di inadempimento degli obblighi previsti (come l’inefficacia o la nullità del trasferimento ad esempio avvenuto in violazione del diritto di prelazione del Comune)
- etc..etc.. etc..
d) E’ fondamentale comprendere i costi per la liberazione dell’immobile
Una cosa alla quale fare certamente attenzione è il costo della liberazione dell’immobile.
Se infatti acquisti all’asta una proprietà superficiaria, immagino, che prima o poi, tu voglia liberare l’immobile dai vincoli per poter conseguire la piena proprietà dello stesso e farne quello che ti pare (venderlo al prezzo che dicidi, affittarlo e non sottostare, in genere, ad alcuna regola della Convenzione).
Per “liberare” l’immobile da questi vincoli bisogna “affrancarlo“.
Con affrancazione si intende quell’operazione tramite la quale viene liberato l’immobile da ogni vincolo. Questa operazione viene svolta tramite una procedura stabilita dall’Ente che risponde della Convenzione tramite il pagamento di una somma di denaro.
Con l’affrancazione però di solito la proprietà superficiaria, pur perdendo una serie di vincoli, non si trasforma in proprietà piena.
Per ottenere la trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà occorre procedere ad una operazione simile con l’ente che gestisce la convenzione che prevede il pagamento di una somma di denaro.
e) Mutuo per proprietà superficiaria
Considerato che la proprietà superficiaria è un diritto “a tempo” – salvo che colui in favore del quale è rilasciata non la trasformi in proprietà piena – non è semplicissimo avere un mutuo per l’acquisto di tale diritto.
In effetti la Banca mutuante non solo dovrebbe tenere conto del dato “temporale” ma anche di una serie di vincoli che appartengono, come abbiamo visto, a questa particolare tipologia di diritto.
Consigli per chi vuole acquistare all’asta il diritto di superficie di un immobile
Acquistare all’asta il diritto di superficie di un immobile non è una cosa semplice.
Ogni convenzione è diversa dall’altra ed è veramente difficile orientarsi tra nome (spesso scritte male), diritti riconosciuti in favore del Comune, particolari meccanismi e Leggi regionali e statali non di rado successive e confuse.
In queste operazioni è veramente fondamentale – e dico fondamentale – farsi assistere da un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata che saprà, dopo aver raccolto e letto la documentazione, consigliarvi su cosa fare.
Da questo punto di vista ritengo imprescindibile inoltre una valutazione seria sui costi per la trasformazione della proprietà superficiaria in proprietà piena, da effettuarsi magari a cura di un tecnico locale che già abbia avuto rapporti con il Comune che gestisce la convenzione (questo a latere della valutazione sulle spese di acquisto della casa all’asta che va sempre condotta).
Avv. Daniele Giordano
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Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta, in luogo dell’assistenza di un avvocato, puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.
Per sapere come comprare una macchina all’asta si legga “comprare auto all’asta giudiziaria“. Se invece vuoi approfondire le condizioni per partecipare ad un’asta e sapere chi non può comprare all’asta si legga “chi non può comprare all’asta?” dove troverai tantissime curiosità su particolari figure che non possono, per legge, comprare all’asta.
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.
Vuoi leggere una mini guida per principianti? abbiamo cercato di sintetizzare nell’articolo “Comprare casa all’asta: guida per principianti con esempi pratici” le risposte alle più frequenti domande sulle aste giudiziarie.
Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”.
