Acquisto a saldo e stralcio: Come avviene (nel concreto)?

acquisto a saldo e stralcio
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Oggi voglio raccontarti dalla A alla Z come avviene un acquisto a saldo e stralcio di un immobile all’asta in maniera non politically correct.

Proverò nei limiti del possibile ad essere semplice, diretto e chiaro.

Una breve premessa: se non sai di cosa stiamo parlando ti invito a leggere questi articoli “Guida all’acquisto in pre-asta: cosa sapere?” e “Come acquistare in pre-asta e perché farlo con un esperto” nonché “Acquisto a saldo e stralcio attenzione alle truffe” e tutti gli altri che troverai nella categoria Saldo e Stralcio.

Se per qualsiasi motivo non dovessi comprendere qualcosa, sentiti libero di contattarci e proveremo a rimediare.

Ci teniamo a essere chiari e siamo contenti di rimediare qualora non dovessimo esserlo.

Partiamo subito da una precisazione fondamentale.

L’acquisto a saldo e stralcio, per quanto a noi interessi, riguarda gli immobili sottoposti a pignoramento immobiliare.

Pertanto: niente fallimenti, niente divisioni giudiziali, niente esecuzioni esattoriali.

Ricordate la sigla E.I. (esecuzione immobiliare), tutto quello che non è EI non può essere comprato in pre asta (ti spiego il perché nell’articolo “Saldo e stralcio e aste fallimentari: si può fare?“.

Per capire cosa si intende per sigla si legga l’articolo “RGE cosa è e come trovarlo“.

Saldo e stralcio immobiliare: un’ esperienza vissuta

Oggi ti raccontiamo un’esperienza concreta per farti comprendere come si svolge questa operazione.

Il 20 gennaio 2023, una nostra fedelissima cliente ci contatta per un immobile all’asta in vendita per il successivo 15 marzo 2023.

L’immobile non presenta grossissimi problemi e, dopo un’ attenta analisi (verificate una serie di circostanze fondamentali) consigliamo alla nostra assistita di procedere per provare ad acquistare l’appartamento in pre-asta.

Il primo passo, come potrete comprendere, è trovare i contatti del debitore esecutato e provare ad ottenere un accordo proficuo ed etico.

Cose che spieghiamo di solito in maniera accurata nelle nostre consulenze.

In questa fase cerchiamo soprattutto di consigliare ai nostri clienti di avere un approccio morbido ma innovativo….INNOVATIVO!

Ad oggi vi posso assicurare che i debitori ricevono decide di richieste “identiche” tutte fondate sulla stessa “manfrina” dell’esdebitazione, della crif, della “rinascita” e bla bla bla bla

Dopo circa 10 giorni, in data 30 gennaio 2023, veniamo a sapere che la nostra assistita ha trovato un accordo con il debitore per l’acquisto in pre-asta.

Formalizzato l’accordo (per evitare che qualcuno faccia brutti scherzi) iniziamo quella che noi chiamiamo “la corsa progressiva“.

Saldo e stralcio immobiliare: come battere il tempo?

Il primo nemico di un acquisto a saldo e stralcio è il tempo.

In effetti dal 30 gennaio, data dell’accordo, al 15 marzo passano poco più di 40 giorni, una situazione “non ideale” per tutte le attività da fare.

Tanto premesso, alla data dell’accordo, cosa facciamo?

Innanzitutto facciamo partire una serie di verifiche sulla personalità del debitore (crif, ctc, experian, visura presso la banca d’italia) soprattutto per comprendere se vi sono creditori (non intervenuti) di cui tener conto.

Dall’altro iniziamo una serie di verifiche sull’immobile (ispezioni ipotecarie, ispezioni catastali, verifica della provenienza, check con parte tecnica) e non in ultimo diamo mandato ad un Notaio per verificare la concreta trasferibilità dello stesso.

Insomma parte una corsa (“sfrenata”) verso l’obiettivo: l’acquisto a saldo e stralcio.

Se ci fate caso in questa fase c’è solo l’accordo tra il debitore e il terzo acquirente, manca, invece, l’accordo PIU’ IMPORTANTE che è quello per l’appunto con il creditore procedente e (se malauguratamente presenti) con i creditori intervenuti.

Tuttavia malgrado l’operazione sia ancora in uno stato “embrionale” è fondamentale iniziare a fare una serie di verifiche (in parte quelle dette in precedenza) per evitare che le brutte sorprese si concentrino in uno stadio “avanzato” dell’operazione.

Saldo e stralcio immobiliare: come si convince un creditore?

Fin ora abbiamo parlato di verifiche, approfondimenti e ispezioni eppure non abbiamo citato la verifica più importante: quella sugli atti del pignoramento immobiliare.

Lasciatemi spiegare.

Questa verifica non serve (unicamente) a comprendere come si è svolto il pignoramento, se ci sono altri creditori, se ci sono altri “problemi”.

No.

Questa verifica serve (SOPRATUTTO) a capire quali vizi vi siano nel pignoramento, quali effetti possano avere e come farli valere.

Il discorso è questo.

La banca (con cui per forza di cose dovrete trovare un accordo) non è compassionevole.

Non potete convincerla con un bel pacco di baci perugina, parole dolci o storie strappalacrime 🥺

NO.

L’unica cosa che la banca valuta sono i soldi e il tempo per ricevere i soldi.

Fatta questa premessa se, con un avvocato esperto, sarete bravi a trovare dei problemi nel pignoramento (esempio: mancato deposito di uno o più documenti; mancata continuità nelle trascrizioni ex art. 567 c.p.c., mancato avviso ai comproprietari – etc..etc..) potrete in buona sostanza far comprendere al Vostro creditore che è meglio accettare una buona offerta piuttosto che iniziare una battaglia senza fine!

Pertanto, evidenziare problemi e/o mancanze del pignoramento immobiliare è un ottimo modo per convincere un creditore ad accettare l’offerta di saldo e stralcio!

Saldo e stralcio immobiliare: torniamo all’esperienza vissuta

Chiarito quanto in precedenza, nel caso oggi spiegato, effettivamente accedendo al fascicolo ci siamo accorti che vi erano una serie di problemi.

Tra i tanti, il creditore non aveva depositato la nota di trascrizione del pignoramento che, secondo parte della giurisprudenza, deve essere depositata al massimo entro l’udienza ex art. 569 c.p.c. così da consentire al giudice di disporre la vendita.

Ora questo vizio, se eccepito, può condurre con una buona probabilità alla revoca dell’ordinanza di vendita.

Una volta individuato il vizio abbiamo presentato la nostra offerta di saldo e stralcio al creditore.

Questa offerta proponeva:

A) il pagamento di una somma di poco superiore all’offerta minima nell’ambito di una vendita contestuale ad un terzo

B) la precisazione che il pagamento sarebbe avvenuto entro una data precisa e comunque almeno 20 giorni prima del termine di presentazione delle offerte di acquisto (per evitare disastri)

C) un cenno al vizio individuato e dalle sue possibili (terribili) conseguenze (revoca dell’ordinanza di vendita, perdita di circa 6/9 mesi per un nuovo avviso di vendita).

Vi posso assicurare che un’offerta strutturata in questa maniera ha una grande probabilità di essere accettata.

Saldo e stralcio immobiliare: torniamo all’esperienza vissuta

Non voglio tediarvi con i dettagli “tecnici” del trasferimento, della compravendita e di tutti gli atti successivi (questioni fondamentali ma che richiederebbero un articolo diverso).

Nel caso oggi discusso siamo riusciti ad ottenere l’ordinanza di estinzione della procedura esecutiva immobiliare, per la rinuncia dell’unico creditore, nei tempi pianificati e la procedura si è pertanto conclusa con il massimo vantaggio sia per il debitore esecutato che per la terza acquirente.

Spero che questa breve storia vi abbia aiutato a comprendere tre cose che ritengo fondamentali per acquistare con il saldo e stralcio immobiliare.

A) Come si sviluppa anche temporalmente un’ operazione di acquisto a saldo e stralcio

B) Con cosa vi dovrete confrontare nel concreto

C) Un avvocato specializzato è fondamentale per “risparmiare” ed evitare disastri

Avv. Daniele Giordano

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Per avere aggiornamenti sul saldo e stralcio leggi l’articolo “Tutto sul saldo e stralcio immobiliare nel 2024

E’ possibile fare un saldo e stralcio in presenza di abusi edilizi? Scopriamolo nella lettura dell’articolo Saldo e stralcio: possibile con abusi edilizi?!
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