Non è raro che una casa messa all’asta venga colpita da due o più pignoramenti immobiliari.
In questo caso qualcuno potrebbe chiedersi cosa accada ad acquistare un immobile colpito da più pignoramenti immobiliari all’asta.
Vogliamo subito tranquillizzarti:
La presenza di più pignoramenti immobiliari non deve preoccuparti.
Il decreto di trasferimento, titolo che trasferisce la proprietà nei tuoi confronti, ordinerà al competente Conservatore la cancellazione non solo del pignoramento immobiliare per cui l’immobile è andato all’asta, ma anche delle trascrizioni (dei pignoramenti e delle domande giudiziali) e delle iscrizioni ipotecarie successive al primo pignoramento.
Ti consiglio, ad ogni modo, di verificare, insieme al tuo avvocato, che i due/o più pignoramenti immobiliari siano stati riuniti affinché non si verifichi la paradossale possibilità che entrambi stiano proseguendo parallelamente.
Più pignoramenti sullo stesso immobile all’asta: perché succede?
Può capitare che il debitore esecutato abbia più debiti nei confronti di più creditori (per esempio: non ha pagato il mutuo, una finanziaria e un fornitore privato).
Questi tre creditori (La banca, la Finanziaria e il fornitore) notificano l’atto di pignoramento immobiliare al debitore esecutato senza sapere che quell’immobile è già stato pignorato (magari perché non hanno verificato tale circostanza).
In questo caso, i tre pignoramenti (di cui due successivi al primo) verranno riuniti in un unico pignoramento.
Altra situazione che potrebbe presentarsi è questa.
Tizio, debitore esecutato, ha la nuda proprietà dell’immobile e questa nuda proprietà viene pignorata dalla Banca.
Caia, debitrice esecutata, ha l’usufrutto dello stesso immobile, ha un debito con una finanziaria e questo usufrutto viene pignorato dalla Finanziaria.
La Banca e la Finanziaria hanno sostanzialmente pignorato lo stesso immobile, ma due diversi diritti!
In questo caso il Giudice ordinerà la riunione dei pignoramenti immobiliari e dei relativi diritti.
Riunita la nuda proprietà all’usufrutto, all’asta verrà venduta direttamente la piena proprietà dell’immobile!
Per saperne di più su nuda proprietà e usufrutto e sapere quando conviene acquistare all’asta l’uno o l’altro diritto leggi l’articolo sull’acquisto della nuda proprietà all’asta.
Più pignoramenti sullo stesso immobile all’asta: dove verificarlo?
Malgrado la questione non deve interessare al potenziale offerente (visto che non rileva nei suoi confronti), adesso ti diremo dove potrai verificare la presenza di più pignoramenti immobiliari sullo stesso immobile.
Tutto inizia con la lettura della perizia estimativa, documento fondamentale che devi assolutamente leggere prima di partecipare ad un’asta.
La perizia estimativa è uno dei 3 documenti che devi certamente trovare in allegato all’annuncio di vendita del bene.
Nota bene: quando ci riferiamo ad annuncio di vendita, ci riferiamo ai solo annunci autorizzati da siti ministeriali (per saperne di più leggi l’articolo “Dove (e soprattutto come) cercare e trovare immobili all’asta“.
Dalla lettura della perizia raggiungi la parte dedicata alla STORIA IPOTECARIA DEL BENE.
Troverai la relativa rubrica sotto il nome “Formalità pregiudizievoli” o anche “Trascrizioni Contro” e “Iscrizioni Contro“.
Sotto la voce “iscrizioni” troverai quella relativa alle trascrizioni.
Qui potrai trovare la presenza di due o più pignoramenti.
Esempio:
Trascrizione Verbale di Pignoramento Immobiliare del 12.1.2013
Trascrizione Verbale di Pignoramento Immobiliare del 15.2.2015
E cosi via.
Più pignoramenti immobiliari sullo stesso immobile: si rischia qualcosa?
Abbiamo già anticipato che l’offerente non rischia nulla dalla presenza di più pignoramenti immobiliari sullo stesso immobile.
Questo perché, in linea di massima, più pignoramenti sullo stesso immobile devono, nella maggioranza dei casi, essere riuniti ai sensi dell’articolo 561 c.p.c. (di questa circostanza è consigliabile sincerarsi tramite richiesta al Custode Giudiziario/Professionista delegato alla vendita).
Allo stesso modo non deve preoccuparsi di alcuna iscrizione/trascrizione successiva al pignoramento che ha dato origine all’esecuzione immobiliare che sta proponendo in vendita il bene.
Questo perché l’articolo 586 c.p.c. dispone, chiaramente, che:
“Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’ esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’ aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’ aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. 2. Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto. 3. Esso costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio“.
Il giudice, quindi, ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.
In buona sostanza, l’offerente non ha nulla da temere in caso di doppio pignoramento.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo come acquistare casa all’asta in sicurezza!
Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.
Per approfondire puoi leggere l’articolo “come posso controllare se ho debiti scaduti?!“.
La perizia estimativa è corredata da numerosi allegati (ispezioni, rendiconti, visure, risposte del comune circa lo stato urbanistico etc..etc..) di cui riteniamo indispensabile la lettura. Alcune volte questi allegati non sono scaricabili come la perizia. Noi riteniamo che l’offerente possa, a buon diritto, chiederne copia. Ne parliamo nell’articolo “L’offerente ha diritto a chiedere gli allegati della perizia?“
Hai mai pensato di comprare un terreno all’asta? E’ certamente un affare molto conveniente ne parliamo nell’articolo “Terreni all’asta: come comprarli e cosa sapere“.
Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.
