Comprare casa all’asta è una scelta importante.
Una scelta che non può prescindere dalla valutazione dei pro e dei contro di questo tipo di affare.
E’ infatti fondamentale comprendere:
A) I Maggiori Vantaggi di acquistare all’asta
B) I Maggiori Svantaggi di acquistare all’asta
Per capire se, questa tipologia di acquisto, faccia al caso tuo.
Ti anticipo che la questione è molto soggettiva.
Ad esempio, malgrado l’acquisto all’asta sia assolutamente conveniente, la consegna delle chiavi può avvenire a distanza di 3/6 mesi dall’aggiudicazione.
Quindi se, per esempio, hai necessità di una casa da qui a 2 mesi (causa separazione “improvvisa“) comprenderai che i tuoi tempi sono incompatibili con quelli dell’acquisto all’asta.
Al contrario, se hai tempo a disposizione per pianificare – con un buon anticipo di tempo – l’acquisto ritengo che l’acquisto all’asta vada preferito sia per la convenienza che per la sicurezza dell’acquisto ad una normale compravendita tra privati.
Comprare casa all’asta pro e contro: i vantaggi dell’acquisto all’asta
Convenienza dell’acquisto all’asta
Il primo vantaggio di acquistare all’asta è la convenienza.
Tutti gli immobili che vengono venduti all’asta, solo per la modalità della vendita, possono essere comprati con uno sconto del 25% stabilito dalla legge.
Nel 2016 infatti il nostro governo al fine di aumentare la convenienza dell’acquisto all’asta impose che ogni immobile in vendita potesse essere acquistato al 25 per cento in meno (nacque così, con la modifica dell’articolo 571 c.p.c. la c.d. ” offerta minima“)
Grazie all’offerta minima puoi quindi acquistare un immobile all’asta con uno sconto del venticinque per cento ai sensi dell’articolo 571 del codice di procedura civile.
A ciò si aggiunga che gli immobili non venduti subiscono delle riduzioni grazie al meccanismo dei bassi d’asta fino ad arrivare a prezzi veramente stracciati.
L’assenza di costi notarili e di agenzia poi fanno sì che questo acquisto possa essere definito veramente quello più conveniente in assoluto.
Sicurezza dell’acquisto all’asta
Il secondo vantaggio di acquistare all’asta è la sicurezza dell’affare.
L’acquisto all’asta è infatti più sicuro di ogni altro acquisto.
La maggiore sicurezza dell’acquisto all’asta deriva sia dalla supervisione del magistrato (il giudice dell’esecuzione) sia da quella serie di numerosi controlli che vengono fatti, con la perizia estimativa, sullo stato dell’immobile (stato inteso quale stato materiale e giuridico).
A tale proposito devi sapere che gli immobili in vendita all’asta sono tutti, necessariamente, corredati da un documento (chiamato perizia estimativa) che ne racchiude le principali caratteristiche.
Questo documento (anche detto elaborato peritale) viene redatto da un Architetto/Geometra/Ingegnere, successivamente ad un giuramento prestato dinnanzi al Giudice dell’Esecuzione, e contiene, ai sensi dell’articolo 173 bis disp. att. c.p.c. vita, morte e miracoli dell’immobile posto in vendita.
Personalmente ritengo che la presenza della perizia, quale elemento di maggiore consapevolezza circa lo status dell’immobile, rappresenti uno dei validi motivi per considerare l’acquisto all’asta, un acquisto sicuro.
E’ indubbio che tali ricerche possano essere effettuate anche per una vendita ordinaria che avvenga tra privati.
Tuttavia, è altresì indubbio che quasi nessun venditore ti offrirà gratuitamente – come invece accade per le aste immobiliari – una serie di informazioni chiave, nel bene e nel male, circa lo stato dell’immobile.
Procedura prestabilita dalla legge
Un altro importante vantaggio dell’acquisto all’asta è che il tutto si svolge secondo una procedura prestabilita dalla legge.
Le operazioni di vendita sono infatti disciplinate in parte dal Codice di procedura civile, in parte dell’Ordinanza di vendita del Giudice dell’Esecuzione (modalità della vendita, misura delle riduzioni, misura del rilancio minimo, termine per il pagamento del saldo prezzo etc..), in parte dall’Avviso di Vendita redatto dal professionista delegato alla vendita (giorno della vendita, luogo della vendita etc..).
Moltissime volte, da avvocato, mi è capitato di dovermi confrontare con:
Venditori che ci ripensano dopo aver firmato, per accettazione, una proposta irrevocabile di acquisto ricevuta;
Venditori che prendono tempo o non si presentano dal notaio alla data del rogito
Tutto questo all’asta non può capitare nel senso che una volta stabilita la data della vendita questa, salvo rare eccezioni, non può essere spostata o rinviata.
Assenza di rischi dell’acquisto all’asta
Questo è uno dei vantaggi che riconosco all’acquisto all’asta.
Non esistono infatti con una buona pianificazione e una buona analisi dei documenti presenti dei rischi propri dell’asta.
Pertanto con una buona preparazione posso garantirti che l’acquisto all’asta è veramente privo di rischi.
L’assenza di rischi si ripercuote anche nella particolare tutela che l’ordinamento appresta verso colui che divenga proprietario in conseguenza dell’acquisto all’asta.
Devi infatti sapere che ai sensi dell’articolo 2929 c.c. l’acquisto dell’ aggiudicatario è salvo anche nel caso in cui la procedura esecutiva immobiliare dovesse essere dichiarata viziata, e per tale motivo estinta, per problemi tanto anteriori che successivi alla vendita.
Fanno eccezione, come discusso in quest’articolo, i problemi relativi propriamente alle operazioni di vendita.
Comprare casa all’asta pro e contro: gli svantaggi dell’acquisto all’asta
Tempi non brevi dell’acquisto all’asta
L’acquisto all’asta non è adatto a chi ha bisogno di un immobile In brevissimo tempo.
Tra l’aggiudicazione dell’immobile e la consegna delle chiavi potrebbero trascorrere tra i 3 e 6 mesi.
Questo perché, oltre ai tempi tecnici dovuti per il deposito della minuta del decreto di trasferimento e la firma del decreto di trasferimento (provvedimento traslativo della proprietà in capo all’aggiudicatario), si potrebbe aggiungere la famelica lentezza dei tribunali italiani.
Anche se alcuni rimedi li abbiamo individuati nell’articolo in cui approfondiamo come anticipare la consegna delle chiavi in caso di aggiudicazione all’asta, resta il fatto che tale acquisto non è consigliabile in caso di esigenze nel brevissimo periodo (si pensi a chi deve, per esempio, traslocare per lavoro con poco preavviso).
Competizione con altri offerenti
Uno dei “contro“, per così dire, dell’acquisto all’asta è la possibile competizione con altri offerenti.
All’asta nel caso in cui siano presentate per una singola vendite più offerte, la Legge impone che si dia luogo alla gara tra gli offerenti.
La competizione con gli altri offerenti è una caratteristica delle sole vendite “competitive” e pertanto è assente nelle compravendite “ordinarie” tra privati.
La gara con gli altri interessati è uno svantaggio delle aste nel senso che:
- l’eventuale competizione potrebbe far aumentare il prezzo dell’immobile
- la stessa modalità rende imprevedibile la sorte dell’acquisto
Assistenza tecnica
Alle aste immobiliari sei libero di partecipare in piena autonomia.
Ciò malgrado riteniamo altamente opportuna l’assistenza di un avvocato esperto in diritto dell’esecuzione forzata.
I mille cavilli dell’offerta telematica, le parti “oscure” della perizia estimativa e, in generale, l’intero procedimento è tendenzialmente complesso.
Successivamente all’aggiudicazione, inoltre, sarai chiamato a dover compiere delle scelte che andranno attentamente soppesate, soprattutto in riferimento agli aspetti puramente giuridici.
Pertanto tra i “contro” dell’acquisto all’asta inseriamo – anche – il compenso per l’attività professionale di un avvocato.
Per approfondire le ragioni per cui riteniamo inopportuna l’assistenza di un’ agenzia per l’acquisto all’asta puoi leggere l’articolo “3 motivi per non affidarsi ad un’ agenzia per l’acquisto all’asta“.
Immobili da liberare
Uno degli svantaggi dell’acquisto all’asta potrebbe essere rappresentato dalla presenza di persone o cose nell’immobile posto in vendita.
Non tutti gli immobili che vengono venduti all’asta sono “abitati” o occupati.
In merito puoi leggere questo nostro approfondimento in cui spieghiamo cosa fare per sapere se l’immobile è occupato.
Certo, nel caso in cui un immobile sia occupato è vero che, il procedimento di sfratto (sia esso tipico ex art. 605 e s.s. c.p.c. – sia esso “atipico” ex art. 560 c.p.c) potrebbe farti “perdere tempo“, ma è pur vero che, con una buona pianificazione, la questione potrebbe risolversi in breve tempo.
Per una panoramica sulla liberazione dell’immobile occupato all’asta puoi leggere l’articolo “Casa all’asta occupata: cosa fare?” in cui approfondiamo – concretamente – cosa fare in caso di immobile occupato dal debitore, da bambini, da persone anziane.
Comprare casa all’asta pro e contro: L’acquisto all’asta è dunque la scelta migliore?
In linea teorica e con la dovuta prudenza, ci sentiamo di affermare che l’acquisto alle aste giudiziarie è la scelta migliore se confrontata con le altre tipologie di acquisto.
In tal senso, la convenienza dell’affare, la sicurezza dell’acquisto e, non in ultimo, la “prevedibilità” del procedimento fanno sì che l’acquisto alle aste immobiliari sia, in effetti, preferibile rispetto alla vendita ordinaria.
Tanto doverosamente premesso, tenuto conto dei tempi necessari per il trasferimento della proprietà, l’acquisto all’asta diviene sconsigliato per chi ha necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile nel brevissimo periodo.
Malgrado non trattato come tema, riteniamo che un altro fattore preclusivo per l’accesso alle aste sia rappresentato dalla misura della cauzione e del fondo spese per il pagamento delle spese accessorie.
Somme che non vengono, di solito, rese con l’erogazione del mutuo e che finiscono per rendere possibile tale acquisto solo a chi abbia, di partenza, una somma pari al 10/20% del valore dell’offerta di acquisto.
Avv. Daniele Giordano
Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo come acquistare casa all’asta in sicurezza!
Per approfondire i principali rimedi per contestare un’asta giudiziaria che sia stata irregolare o viziata leggi l’articolo “Opposizione all’asta giudiziaria: come si fa”
Per saperne di più sulla liberazione di un’immobile all’asta leggi “Tutto su come liberare una casa all’asta?”
Non puoi non leggere l’articolo “i 5 errori da evitare (come la peste) nelle aste immobiliari” in cui ti riportiamo 5 cose che non puoi assolutamente non considerare quando compri all’asta!
Hai mai pensato di comprare all’asta “a rate” senza mutuo? Nell’articolo “Come comprare casa all’asta senza mutuo” analizziamo la possibilità, fornita dall’articolo 569 c.p.c., di versare il saldo prezzo in 12 mesi.
La legge ti permette di acquistare all’asta tramite il tuo avvocato di fiducia, delegando a questi sia la presentazione dell’offerta che la partecipazione all’eventuale gara tra gli offerenti. Per saperne di più relativamente alla procura speciale (da rilasciare all’avvocato) per queste attività, i relativi costi e un modello leggi “Procura speciale asta: come si fa, costi, e modello“
Se ti interessa l’argomento, potresti leggere il nostro articolo sulla rivendita di una casa all’asta chiamato “Come rivendere una casa comprata all’asta?”.
In quali casi è possibile che un’ aggiudicazione venga revocata? Ne parliamo nell’articolo “Revoca dell’aggiudicazione i motivi + 1 caso di studio“.
Se vuoi alcuni spunti ti consiglio di leggere il nostro articolo che parla di cosa dovresti sapere prima di comprare una casa all’asta.
Se vuoi sapere perché acquistare all’asta è sicuro, più sicuro di un normale acquisto, leggi “Acquistare all’asta è sicuro“.
Per approfondire, invece, i motivi per cui ritengo l’acquisto all’asta molto più conveniente di un normale acquisto puoi leggere “Perché acquistare all’asta è conveniente?“.
