Mutuo per casa all’asta: come si ottiene

mutuo acquisto asta
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Ottenere un mutuo per una casa all’asta non è una cosa impossibile.

Come vedremo in questo articolo è assai frequente che le persone ricorrano ai mutui per gli acquisti all’asta.

Il mutuo per l’acquisto all’asta, del resto, non è tanto differente da un normale mutuo concesso per qualsiasi altro affare immobiliare.

Certamente “il meccanismo” è parzialmente diverso per le ragioni che ti spiegherò.

Conoscere le diversità tra un mutuo ordinario ed uno per l’acquisto di una casa all’asta ti aiuterà a comprendere come fare per il tuo prossimo affare all’asta.

Mutuo per casa all’asta: cosa è?

Il contratto di mutuo è un contratto tramite il quale una parte presta all’altra una determinata quantità di beni, con la promessa di vederseli restituiti oltre gli interessi.

Ai sensi dell’art. 1813 c.c. “il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità“.

Il contratto di mutuo è quello che stipuli con la Banca quando acquisti un qualsiasi immobile ed hai bisogno di liquidità.

In genere, quando chiedi un mutuo ad una banca, l’istituto bancario esamina il tuo reddito, i tuoi guadagni, la tua cronistoria, il tuo rating e, parimenti, l’immobile, la sua struttura, il suo valore e la presenza di abusi (tramite la visita di un perito).

Solo successivamente al buon esito di questa verifica, la banca ti riconoscerà la possibilità di ottenere la somma in mutuo.

Ebbene, la procedura per avere un mutuo per comprare una casa all’asta è parzialmente diversa e, se non hai mai avuto a che fare con questo tipo di affari, inizialmente complicata.

Ti spiego.

Mutuo per casa all’asta: in cosa differisce da un mutuo ordinario?

La procedura ordinaria di richiesta del mutuo per l’acquisto all’asta non può essere percorsa.

Innanzitutto, non avresti la possibilità di far visitare l’immobile che stai per acquistare dal perito della banca, se non dopo esserne diventato aggiudicatario.

Prima di esserti aggiudicato l’immobile, infatti, non avrai la disponibilità dello stesso e, quindi, la banca non potrà svolgere tutte le operazioni di stima pre-mutuo.  

Per intenderci, il perito della banca non potrà entrare in casa a suo piacimento!

In secondo luogo,  l’immobile potrebbe presentare abusi che renderebbero difficile la concessione del mutuo.

Non in ultimo, in caso di mutuo per acquisto all’asta, la Banca si trova particolarmente esposta: ti consegna una somma di denaro senza iscrivere, contestualmente, ipoteca sull’immobile posto in garanzia.

Ipoteca che verrà iscritta successivamente al decreto di trasferimento.

Infatti, al momento in cui la Banca ti concede il denaro, l’immobile non è ancora di tua proprietà.

Tenuto conto, infatti, che l’aggiudicatario deve pagare per ottenere la proprietà dell’immobile (in termini serrati) è giocoforza comprendere che non vi può essere contestualità tra il pagamento da parte della banca e l’iscrizione dell’ipoteca in suo favore.

Insomma, il fatto che il mutuo per acquistare casa all’asta sia un po’ diverso dal mutuo per acquistare casa normalmente non deve spaventarti ma orientarti a percorrere una strada più intelligente.

Mutuo per casa all’asta: cosa fare

Ai sensi dell’art.585 del codice di procedura civile, il mutuo può essere stipulato ed erogato dalla banca in favore della procedura, mediante bonifico o assegno circolare.

L’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla banca sull’immobile sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice del Tribunale.

Per comprendere come funzioni tale meccanismo possiamo leggere quanto riportato negli avvisi di vendita.

Qui viene disposto “Come previsto dall’art. 585, c. 3 c.p.c., l’aggiudicatario ha la possibilità di far ricorso, per il pagamento del saldo prezzo, ad un contratto di finanziamento con ipoteca di primo grado sull’immobile di cui si è reso aggiudicatario”

In tal caso, il versamento del saldo prezzo sarà effettuato direttamente dall’istituto di credito mutuante mediante assegno circolare non trasferibile intestato a “Procedura esecutiva immobiliare n. ____R.G.E.’’; in caso di revoca dell’aggiudicazione, le somme erogate saranno restituite all’istituto di credito mutuante senza aggravio di spese per la procedura.

Se il versamento del prezzo avviene con l’erogazione a seguito di contratto di finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sul medesimo immobile oggetto di vendita, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto ed il conservatore dei registri immobiliari non può eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata.

Per riassumere, quindi, l’Istituto di Credito viene garantito, per tramite dell’art. 585 c.p.c., da questo meccanismo.

La banca paga direttamente, per te, la procedura esecutiva immobiliare versando la cifra pattuita.

Il conservatore dei registri immobiliari, successivamente al decreto di trasferimento, non può trasferire la proprietà dell’immobile se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca in favore della Banca.

Mutuo per casa all’asta: check list

Per sottoporre ad un Istituto di credito una richiesta di mutuo per un immobile all’asta ti consiglio di presentare:

E’ importante, già prima dell’offerta all’asta, mettersi in contatto con la banca per iniziare a sondare quelle che sono le possibilità di concessione del mutuo.

Sarebbe perfetto, in tal senso, ottenere dall’istituto di credito una pre-autorizzazione, comunemente chiamata pre-delibera

Con questo documento la banca si impegna a garantire l’accettazione della richiesta di mutuo ad immobile aggiudicato.

In buona sostanza, sarebbe buona cosa presentarsi all’asta con una simulazione di mutuo già approvata dall’istituto di credito o con una pre-delibera.

In questo modo, se diventerai aggiudicatario dell’immobile non resterà che avvisare la Banca che, a questo punto, potrà iscrivere ipoteca ed erogare il prestito e completare, dunque, l’ultimo step della procedura.

Mutuo per casa all’asta: consigli utili

Si consiglia, invece, di diffidare dagli operatori che vi invitino a passare “dopo essersi aggiudicati l’immobile”.

Ci risulta che alcuni (dipendenti di banche, broker etc..) consiglino ai propri clienti- forse per negligenza o per evitare seccature momentanee- di chiedere il mutuo solo dopo essersi aggiudicati l’immobile.

Riteniamo tale pratica assolutamente pericolosa in considerazione sia della particolarità del prestito sia del poco tempo disponibile.

Dal momento dell’aggiudicazione, infatti, decorrono circa 120 giorni (termine variabile, leggibile sull’avviso di vendita) entro i quali dovrai pagare la parte residua del prezzo.

Mi spiego. Al momento della presentazione dell’offerta dovrai versare una cauzione pari (almeno) al 10% del valore della stessa.

Divenuto aggiudicatario dovrai saldare il residuo 90 % entro +/- 120 giorni dal giorno dell’aggiudicazione.

Se non paghi non solo perderai la cauzione ma potresti essere anche condannato a pagare la differenza tra il prezzo della tua aggiudicazione e quella successiva, se inferiore (si veda art. 587 c.p.c.).

Insomma, chiedere il mutuo dopo aver vinto l’asta è un rischio che, a meno che tu non possa contare su altre liquidità, sarebbe preferibile evitare.

Per questo se hai intenzione di acquistare all’asta, e hai già individuato un affare, ti consiglio di recarti in banca e comprendere quali possibilità tu abbia, relativamente al tuo reddito e tenuto conto dell’immobile, di ottenere il mutuo e procurarti, sin da subito, una pre-autorizzazione del prestito.

Se vuoi conoscere – in maniera approfondita – i rischi di acquistare all’asta e i metodi tramite cui evitarli, sin da subito, ti invito a leggere il nostro articolo in cui elenchiamo i principali pericoli dell’acquisto all’asta e ti spieghiamo perché, con una buona preparazione, non c’è nulla di cui preoccuparsi.

Mutuo per casa all’asta: dopo l’aggiudicazione

Successivamente all’aggiudicazione hai certamente la possibilità di chiedere ed ottenere un mutuo per il pagamento del saldo del prezzo.

Tuttavia, come consigliato in anticipo, è altamente opportuno arrivare all’asta “già preparati”, meglio ancora con una pre-delibera.

Quali banche erogano i mutui per le case all’asta?

Anche se oramai quasi tutte le Banche erogano mutui per la partecipazione alle aste giudiziarie devi sapere che l’Associazione Bancaria Italiana (massimo organo di rappresentanza bancario) ha una lista di banche aderenti che, in virtù di particolari protocolli con i tribunali italiani, sono più “rapide” ed efficienti per questo tipo di operazioni.

Collegandoti a questo link (clicca qui) potrai collegarti direttamente alla pagina dell’A.B.I. dove è disponibile la lista delle banche aderenti per ogni tribunale.

Perfetto.

Spero di averti spiegato che puoi acquistare all’asta anche se non sei ricco di partenza. Se hai dubbi, domande o richieste contattaci ti risponderemo al più presto.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi approfondire il tema degli adempimenti successivi al decreto di trasferimento ti consiglio di leggere “Voltura catastale dell’immobile acquistato all’asta” in cui spieghiamo in che tempo e modo avviene il cambio formale della proprietà catastale e ipotecaria e “Cancellazione delle ipoteche: chi paga” per comprendere in quali casi l’aggiudicatario debba far fronte a queste spese, chi deve provvedervi e a quanto ammontano.

Per saperne di più sul versamento del saldo del prezzo puoi leggere “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?”.

Se ti stai chiedendo in quanto tempo ti verranno consegnate le chiavi leggi “Consegna delle chiavi all’aggiudicatario“.

Per approfondire, invece, i motivi per cui ritengo l’acquisto all’asta particolarmente conveniente potresti leggere “Acquistare all’asta è conveniente“.

Una volta in possesso della nuova casa, ancor prima di trasferirsi, è fondamentale scegliere il fornitore con cui fare una voltura o un subentro delle proprie utenze.

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Puoi leggere le loro recensioni e l’intervista all’avvocato Daniele Giordano del giornale Il Roma pagina Dicono di noi.
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