Acquistare all’asta è pericoloso se non sai come farlo!

acquistare all'asta è pericoloso
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

L’acquisto all’asta, da decenni, interessa migliaia di persone.

Sull’acquisto all’asta è stato detto praticamente di tutto: è superconveniente, è super sicuro, è pericoloso, non è conveniente, è riservato ad una nicchia di pochissimi investitori.

Il luoghi comuni sulle aste giudiziarie da sempre affollano la mente delle persone questo perché, principalmente, pochi sanno veramente di cosa si parla quando si parla di aste giudiziarie.

Una cosa ci tengo a dirti prima di iniziare il nostro discorso: acquistare all’asta è pericoloso solo se non sai come farlo.

Se sai come farlo (o imparerai col tempo a farlo) non acquisterai mai più una casa che non sia una casa all’asta!

Se sei un principiante perché magari – del tutto legittimamente- nella vita ti occupi di altro, per te partecipare all’asta potrebbe diventare un’ esperienza da incubo!

Non perché le aste sono “pericolose”, ma semplicemente perché non hai gli strumenti per “controllare” quel complesso procedimento previsto dalla legge che regola le aste giudiziarie.

Acquistare all’asta è pericoloso: per chi?

Partiamo da un presupposto.

Se sei una persona che vive di aste, probabilmente per te non sarà difficile occuparti della gestione di un’asta giudiziaria mediamente complessa.

Se, invece, come anticipato, nella vita ti occupi di tutt’altro, è molto facile che l’esperienza dell’asta possa diventare, per te, un vero incubo.

Perizie illeggibili, avvisi ridondanti, tante pagine da leggere, studiare, capire e comprendere e questo solo per capire come presentare un’ offerta di acquisto!

Le complessità della presentazione dell’offerta di acquisto, soprattutto telematica, si stima che “facciano fuori” almeno il 20/30% dei partecipanti alle aste.

3 persone su 10 pur volendo partecipare ad un’ asta non ci riescono perché sbagliano la redazione e l’invio dell’ offerta di acquisto.

Questo, va detto, sia perché le attuali istruzioni sono nebulose e poco chiare (tanto da mettere in difficoltà anche gli “addetti ai lavori”) sia perché l’invio dell’offerta è tendenzialmente un operazione “chirurgica”.

Acquistare all’asta è pericoloso: per cosa?

Oltre alla presentazione dell’offerta, alla gestione della gara in sé ed alla successiva aggiudicazione (che ritengo essere attività tutt’altro che banali) credo che la vera complessità dell’asta giudiziaria parta dalla sua preliminare analisi.

L’asta giudiziaria, devi sapere, è un frutto. L’albero, dal quale questo frutto promana, è la procedura esecutiva immobiliare o per meglio dire il “pignoramento immobiliare”.

Perfetto.

Malgrado la legge tuteli l’aggiudicatario dai vizi della procedura esecutiva immobiliare (faccio riferimento all’art. 2929 c.c.), devi sapere che una procedura viziata darà vita ad un’ asta giudiziaria viziata. Così come un albero avvelenato darà vita ad un frutto avvelenato.

Ecco perché diventa fondamentale:

A) Valutare la procedura esecutiva immobiliare per comprendere se vi siano problemi che possano ripercuotersi sull’aggiudicatario e futuro proprietario del bene

B) Leggere attentamente la perizia e, eventualmente, svolgere nuove indagini per comprendere lo stato di fatto attuale dell’immobile sia dal punto di vista urbanistico che giuridico.

Dal punto di vista giuridico, magari può succedere che, nel tempo, sia stata stata “trascritta” una domanda di usucapione ma nella perizia, redatta 8 anni fa, non ve ne è traccia. La domanda di usucapione, si sappia, prevarrebbe sull’aggiudicatario potendo travolgerne l’acquisto!!! (a tal proposito puoi leggere l’articolo “Si può usucapire la casa all’asta?“)

Oppure, nel tempo, potrebbe essere stato sottoposto a sequestro penale l’immobile venduto all’asta. Qualora la misura sia stata disposta ai sensi del codice antimafia l’eventuale successiva confisca prevarrebbe sull’aggiudicatario e travolgerebbe il suo acquisto!!! (sul punto ti consiglio la lettura dell’articolo “Acquisto all’asta e confisca penale”)

C) Comprendere gli eventuali tempi di liberazione

Una buona pianificazione dell’operazione immobiliare non può assolutamente prescindere da una valutazione dei costi, anche in termini di TEMPO, DI ENERGIE E DI SOLDI. Valutare il tempo della liberazione è dunque di fondamentale importanza nel rapporto Costo/benefici.

Per mia esperienza personale ho visto centinaia di “aggiudicatari fai-da-te” perdere anni, e dico ANNI, a rincorrere i custodi giudiziari per far si che l’immobile venisse liberato quanto prima possibile. Questo perché anche la gestione della liberazione dell’immobile acquistato all’asta richiede competenze specifiche che non puoi pretendere di avere né di affidare ad un’ agenzia immobiliare!

Conclusioni

Penso di averti spiegato, in breve, i motivi per cui credo che acquistare all’asta sia pericoloso se non sai come farlo.

Permettimi di dirti che, invece, con le giuste conoscenze, l’acquisto all’asta risulta essere la scelta migliore per convenienza e sicurezza (ne parliamo nell’articolo “Acquistare all’asta è sicuro” “Acquistare all’asta è conveniente“) tanto che non comprerei mai, ad oggi, una casa che non sia una casa all’asta!

Se sei disposto ad imparare tutte quelle cose che ti servono per avere il “controllo” di un’ asta giudiziaria ti faccio i miei complimenti ed i miei migliori auguri. Spero di poterti aiutare, tramite questo blog, a rendere un pochino più chiare le cose.

Se al contrario credi che mettersi a studiare, ore e ore, giornate intere, per gestire tutto questo da solo sia ECCESSIVO, almeno per le tue prime esperienze, contattaci. Abbiamo progetti in grado non solo di aiutarti a completare in piena serenità il tuo primo affare immobiliare all’asta, ma anche di aiutarti a comprendere come gestire, in futuro, le fasi più importanti dell’asta da solo. In alternativa ti invito a leggere “Come scegliere un avvocato esperto nelle aste giudiziarie?.

Un consiglio che mi sento di darti, dal profondo, è evita di fare affidamento sulle agenzie immobiliari: se le cose si dovessero mettere male, avrai comunque bisogno di un avvocato, perché non affidarti a lui dall’inizio?!

Avv. Daniele Giordano

CEO & FOUNDER Astafox.com

Se invece sei interessato ad approfondire la particolare tutela che la legge riconosce all’aggiudicatario in caso di vizi e invalidità della procedura esecutiva immobiliare potresti leggere “La tutela dell’aggiudicatario in caso di vizi del pignoramento” dove approfondiamo gli articoli 2929 c.c. e 187 bis disp. att. c.p.c. e, più nel dettaglio, cosa succede a chi si aggiudica un immobile all’asta, frutto di una procedura esecutiva viziata.

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