Quest’oggi ti permetteremo di conoscere nel dettaglio le tipologie di vendita alle aste giudiziarie.
Devi infatti sapere che le aste giudiziarie non avvengono tutte in maniera uguale. Ci sono aste online, aste fisiche, e tra le stesse ci possono essere delle differenze nel procedimento, nella presentazione della domanda o anche nella svolgimento della gara tra gli offerenti.
E’ importante fare, dunque, un po’ di chiarezza tra i vari metodi con cui un immobile può essere venduto all’asta.
L’acquisto di un bene all’asta è una risorsa poco conosciuta, la quale permette di fare degli ottimi affari siccome i prezzi sono solitamente diminuiti del 30% rispetto al valore stimato.
Chi può accedere alle aste?
Le aste sono procedure pubbliche aperte a tutti, ad eccezione del debitore esecutato, non sono riservate a professionisti o addetti ai lavori.
Questo accesso libero al mondo delle aste, presuppone la necessità per i futuri partecipanti di acquisire una buona conoscenza dell’immobile oggetto di asta.
Lo scopo di un’asta immobiliare è liquidare forzatamente un bene al fine di massimizzare il prezzo di vendita per soddisfare i creditori.
Quali sono le tipologie di asta?
Una prima grande differenza può essere fatta tra vendita con incanto e vendita senza incanto. Si anticipa che la vendita con incanto è largamente più utilizzata per le esecuzioni immobiliari.
VENDITA CON INCANTO
Le vendite all’incanto, poco utilizzate, sono caratterizzate dalla provvisorietà siccome nei dieci giorni successivi può essere presentata una nuova offerta aumentata di un quinto rispetto alla vincente ed il giudice provvede ad organizzare una nuova gara con i partecipanti della precedente.
A norma dell’art. 584 c.p.c., infatti, avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di 10 giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di 1/5 (un quinto) quello raggiunto nell’incanto.
La gara tra gli offerenti è pubblica, prevede la possibilità di effettuare rilanci e si considera conclusa quando sono trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta presentata. Se il partecipante o il soggetto delegato non si presentano all’incanto, si trattiene un decimo della cauzione come sanzione.
Il soggetto aggiudicatario deve pagare entro i termini stabiliti nell’avviso di vendita, con un bonifico o aprendo un mutuo ipotecario (in quest’ultimo caso è fondamentale raggiungere un accordo con la banca prima della scadenza del termine del saldo). L’ABI (ASSOCIAZIONE BANCARI ITALIANI) ed i Tribunali hanno dato vita ad una convenzione per la concessione di mutui ipotecari agevolati di importo pari all’80% del valore dell’immobile.
Il trasferimento sarà considerato completato quando viene adottato il decreto di trasferimento dell’immobile.
VENDITA SENZA INCANTO
I partecipanti devono presentare le loro offerte in una busta chiusa (versano il 10% della cauzione) nei termini e secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base fissato ma se sono presenti più offerte non vince la più alta, viene indetta una gara tra tutti i partecipanti (base d’asta sarà l’importo dell’offerta più alta). Nella vendita senza incanto, a differenza dell’ipotesi precedente, l’aggiudicazione è definitiva (non sono consentite “offerte in aumento!”).
Aste fisiche / aste telematiche
Un ulteriore distinzione può farsi tra aste che avvengono fisicamente (recandosi presso lo studio del professionista delegato alla vendita o presso la cancelleria del giudice) e aste che vengono celebrate online (cd. aste telematiche).
Per dirla tutta, ad oggi, tendenzialmente tutte le aste vengono celebrate in modalità telematica. Infatti, qualora il giudice volesse decidere per un’ asta non telematica dovrebbe motivare tale decisione, alla luce del nuovo comma quarto dell’art. 569 c.p.c. secondo cui ” Con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonchè il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’articolo 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del presente codice“
Asta Telematica Asincrona = I rilanci devono essere effettuati in un lasso di tempo predeterminato e senza la simultanea connessione del giudice e del referente della procedura. La gara può durare più giorni e inizierà nella data e all’orario indicato nell’avviso di vendita. Le offerte possono essere presentate esclusivamente con modalità telematica e tramite PEC. Inoltre, la gara asincrona potrebbe prevedere, se stabilito dal referente della vendita, un prolungamento della gara definito “auto-estensione”.
Asta Telematica Sincrona = Le offerte possono essere presentante esclusivamente mediante Posta Elettronica certificata; durante la gara i rilanci vengono effettuati simultaneamente, in quanto sarà necessario che tutti i partecipanti, compreso,il professionista delegato alla vendita, si connettano alla stessa ora sul portale dove avviene la procedura. La gara inizierà dopo lo spoglio, con il giudice che aprirà l’asta facendo partire il conto alla rovescia definito dal professionista referente della procedura. Ricordiamo, inoltre, che vi è una variante che si caratterizza per la possibilità di inviare l’offerta sia tramite PEC che in busta chiusa con la procedura che avviene simultaneamente sia sul portale che in sala presso il luogo della vendita : stiamo parlando dell’Asta Telematica Sincrona Mista.
Conclusioni
Come avrai potuto intuire è molto difficile riuscire a districarsi tra le numerose formalità previste dalla legge, pertanto sarebbe bene affidarsi ad un operatore del settore che ti guidi e supporti nel modo migliore, fornendoti l’aiuto di cui necessiti (Se ci contatti, un avvocato del team di Astafox.com ti chiamerà nelle prossime 24/48 ore. Il primo colloquio è gratuito e dopo sarai assolutamente libero di scegliere se affidarti a noi per la soluzione dei tuoi problemi).
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Andrea Parascandolo
Laureando in Legge presso la prestigiosa facoltà di giurisprudenza presso la Federico II di Napoli (Na). Appassionato di politica, viaggi in giro per il mondo e per il calcio.
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(Per saperne di più sui ribassi d’asta ossia su quel meccanismo per il quale il valore dell’immobile viene progressivamente ridotto, successivamente ad ogni asta deserta, leggi l’articolo “Ribassi d’Asta: cosa sono?”
Vuoi sapere di cosa si parla quando si parla di Asta asincrona mista? Ne parliamo nell’articolo “Asta asincrona mista: cos’è + trucchi per vincere“.
Per conoscere e approfondire i rilanci d’asta, la loro misura e il loro importo leggi “Rilancio minimo: cos’è?”
Se vuoi un modello di offerta, ti invito a leggere l’articolo fac simile offerta asta senza incanto.
Vuoi avere maggiori informazioni su come trovare gli immobili all’asta? Ne parliamo qui.
Per scoprire se l’immobile che hai intenzione di acquistare è occupato devi consultare la perizia, scopri di più leggendo questo articolo.
Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.
Il D.lgs. 149 del 10 ottobre 2022 di attuazione della legge delega di riforma del processo civile ha introdotto nel nostro ordinamento la Vendita diretta della casa all’asta la cosiddetta “Venté Privée“. In buona sostanza viene concesso al debitore esecutato di chiedere al Giudice dell’Esecuzione di vendere “privatamente” la propria casa pignorata senza, eventualmente, passare dall’asta e dai relativi rilanci ne parliamo nell’articolo “Vendita diretta della casa all’asta: cosa è e come funzionerà”
