Abbiamo già letto in altri e numerosi articoli che l’immobile viene messo all’asta secondo il prezzo stabilito dall’architetto/geometra nominato dal tribunale.
Una volta stabilito il prezzo vengono, successivamente, bandite tante aste partendo dal prezzo stabilito dall’Architetto/geometra nominato e diminuito, per ogni asta, fino al 25 percento.
Addirittura, dopo alcune vendite deserte, il bene potrebbe essere rimesso all’asta al 50 percento del valore dell’asta precedente!
Nel caso in cui, nonostante le molte tentate vendite e i molteplici ribassi, il bene non venga aggiudicato il giudice dell’esecuzione, che sovraintende il meccanismo delle aste giudiziarie, potrebbe dichiarare la procedura chiusa in quanto “infruttuosa” ex art. 164 bis disp. att. c.p.c.
In buona sostanza, il magistrato potrebbe affermare che, stando così le cose, considerata l’in-appetibilità dell’immobile e dunque il fatto che nessuno vi è interessato, la prosecuzione della vendita diventerebbe anti-economica: porterebbe più spese che guadagni!
Facciamo un esempio
Il bene di Tizio viene valutato dal Tribunale, in persona del giudice competente, all’esito della perizia del consulente tecnico nominato, per € 100.000.
Alla prima asta fissata, dunque, il bene verrà offerto per il valore di € 100.000 con offerta minima presentabile ad € 75.000.
(per comprendere la differenza tra prezzo base asta ed offerta minima leggi qui)
Nel caso in cui la prima asta dovesse andare deserta (nessuno ha presentato un’offerta), la seconda asta verrebbe fissata presumibilmente ad € 75.000,00 con offerta minima presentabile ad € 56.250,00.
(Impariamo l’alfabeto delle aste: cosa significa asta andata deserta? Ne parliamo in questo articolo!)
E così via.
Alla quarta asta (deserta), il Giudice, potrebbe, addirittura, ordinare una nuova vendita, non più con una diminuzione di un quarto, ma addirittura della metà ex art. 591 c.p.c.!
Insomma, il bene posto in vendita arriverebbe ad avere un prezzo quasi “ridicolo“.
In tali termini, a colpi di ribassi, quell’immobile che era stato valutato 100.000 euro inizialmente potrebbe arrivare ad essere aggiudicabile a poco più di dieci mila euro (cosa che nella prassi accade molto spesso!).
L’estinzione per infruttuosità
Nel caso in cui, come anticipato, l’immobile arrivasse ad avere una valutazione esageratamente bassa il Giudice potrebbe decidere (nessuno può costringerlo) di estinguere il pignoramento.
Così dispone l’art. 164 bis disp. att. c.p.c. secondo cui
“Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo“
La norma introduce una possibilità per il Giudice che consiste nel poter chiudere il pignoramento quando esso è divenuto anti-economico.
Più nel dettaglio, quando risulta che non è più possibile far avere soldi ai creditori, anche tenuto conto di quelli che servono per far “andare avanti” la procedura (manutenzione dell’immobile, soldi per la pubblicità etc..etc…) il giudice potrebbe disporre la chiusura del processo esecutivo.
La ratio ed i limiti dell’istituto vengono ben spiegati dalla recente pronuncia della Suprema Corte in tema secondo cui “La peculiare ipotesi di chiusura anticipata della procedura ex art. 164 bis disp. att. c.p.c. ricorre e va disposta ove, invano applicati o tentati ovvero motivatamente esclusi tutti gli istituti processuali tesi alla massima possibile fruttuosità della vendita del bene pignorato, risulti, in base ad un giudizio prognostico basato su dati obiettivi anche come raccolti nell’andamento pregresso del processo, che il bene sia in concreto invendibile o che la somma ricavabile nei successivi sviluppi della procedura possa dare luogo ad un soddisfacimento soltanto irrisorio dei crediti azionati ed a maggior ragione se possa consentire esclusivamente la copertura dei successivi costi di esecuzione” Cassazione civile, sez. III, 20 Ottobre 2021, n. 29018. Pres. Vivaldi. Est. Valle.
Sebbene il tenore della norma faccia sembrare che il Giudice sia tenuto a chiudere la procedura esecutiva quando si è, effettivamente, compreso che la vendita è divenuta anti-economica, va subito detto che non esiste alcun particolare obbligo del Giudice dell’Esecuzione in tal senso.
Il Giudice potrebbe, come non potrebbe, disporre l’estinzione del pignoramento o, in alternativa, ordinare che le aste ricomincino.
Per dirla tutta, la Giurisprudenza è tendenzialmente consolidata nell’affermare che, fin quando il creditore abbia la possibilità di recuperare anche solo le spese che ha anticipato, la procedura deve poter continuare.
Conclusione
In conclusione, sebbene la normativa preveda la possibilità di chiudere la procedura esecutiva immobiliare quando essa sia divenuta anti-economica, sia il tenore della norma, sia l’attuale interpretazione della stessa, fanno dell’infruttuosità un espediente poco utilizzato.
Ad oggi, dunque, conveniente o meno che sia, il bene all’asta prosegue verso la vendita, a colpi di ribassi, “senza freni”.
Avv. Daniele Giordano
Cosa succede quando un immobile non viene aggiudicato alla prima asta? Ne parliamo in questo articolo (clicca qui).
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