La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa e il Saldo&Stralcio

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Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Utilizzando la normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa potresti ottenere una sospensione, fino a 6 mesi, della procedura esecutiva immobiliare e la necessaria accettazione dell’offerta di saldo e stralcio.

Andiamo per gradi.

Con la legge n. 69/2021 è stata innovata, implementata e novellata la normativa relativa alla nuova rinegoziazione dei mutui prima casa. In buona sostanza l’art. 40 ter della L.n. 69/2021 ha riscritto l’art. 41 bis della Ln. 157/2019 ampliando la portata della rinegoziazione dei mutui prima casa.

Parliamo, nel dettaglio, della possibilità, per il debitore esecutato che rientri nei numerosi requisiti richiesti dalla normativa, di vedersi sospesa per mesi n.6 la procedura esecutiva immobiliare al fine di rinegoziare (o provare a rinegoziare) il mutuo in sofferenza, per il cui recupero è stato azionato il pignoramento.

Nella specie, il debitore può chiedere alla banca creditrice procedente o, in alternativa, ad una banca terza di concedere un mutuo al fine di estinguere la procedura esecutiva immobiliare.

Un’ iniziativa lodevolissima per i debitori esecutati che potranno, finalmente, porre rimedio al pignoramento ricorrendo a nuovo credito. Iniziativa ancor più lodevole considerando che il credito concesso al debitore meritevole potrà essere garantito fino al 50 percento dal Fondo Garanzia Prima Casa di Consap s.p.a.

Per approfondire l’argomento ti consiglio la lettura dell’articolo “La nuova rinegoziazione dei mutui prima casa”. Per leggere alcuni provvedimenti di Giudici dell’Esecuzione che già hanno deliberato in tal senso potresti leggere “Rinegoziazione mutui oggetto di procedura esecutiva, nuovi interessanti provvedimenti di sospensione del pignoramento

Come può la normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa agevolare le operazioni di Saldo&Stralcio?

Studiando attentamente come avvocato specializzato in diritto dell’esecuzione forzata la normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa, mi sono accorto che tale normativa può agevolare in maniera importante le operazioni di Saldo&Stralcio e le operazioni di acquisto pre-asta.

Vediamo come.

La sospensione semestrale

Chi opera nel settore immobiliare relativo alle aste giudiziarie e chi, per lavoro o per opportunità, si occupa di acquisti pre-asta sa bene che il tempo è il peggior nemico.

Lavorare, infatti, con l’ansia di un’asta che si avvicina non è la cosa migliore del mondo in quanto, in queste occasioni, la distrazione potrebbe portare a conseguenze fatali!

Ecco il primo “problema” che la normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa potrebbe agevolmente risolvere.

In particolare, qualora il debitore rientrasse nei requisiti prescritti per la rinegoziazione (per la cui lettura si rinvia a questo articolo), si potrebbe chiedere al Giudice di sospendere per mesi n.6 la procedura esecutiva immobiliare con la conseguenza che, per questo tempo, non potranno essere celebrate vendite e dovranno essere revocate quelle già fissate!

Un ottimo vantaggio considerando che la lotta contro il tempo, per questo tipo di operazioni, non conosce altri rimedi!

Si consideri inoltre che la sospensione di cui stiamo parlando prescinde totalmente dal consenso dei creditori!

Non è richiesto il consenso della Banca o degli altri creditori intervenuti, la semplice proposizione della richiesta di rinegoziazione e della relativa istanza di sospensione potrebbero, già da sole, consentire al giudice di sospendere la procedura.

Pertanto, se anche esistono altri metodi per chiedere il rinvio di un’ asta già fissata (ne parliamo nell’articolo Si può rinviare l’asta già fissata?) questo è l’unico che non richiede il consenso dei creditori!

Esempio

Marco, debitore esecutato, ha la casa all’asta. Ha un debito di 150.000 euro con la Banca Alfa e la Casa va all’asta per 100.000 euro (prezzo base), 75.000 euro (offerta minima).

Marco trova Carlo che è disposto ad acquistare casa sua ad € 80.000,00 ed insieme, dunque, intendono fare un’ offerta alla Banca Alfa di Saldo&Stralcio tramite la quale offrono il pagamento di 75.000,00 euro a fronte dello stralcio dell’intero debito di 150.000 euro di Marco.

Marco guadagnerebbe la completa liberazione dei debiti.

Carlo guadagnerebbe la proprietà dell’appartamento senza passare dall’asta dove potrebbe subire i rilanci di altri potenziali offerenti.

Marco e Carlo hanno un accordo. Il problema è che hanno solo 30 giorni per fare un’offerta, attenderne l’esito e concludere l’operazione.

Tuttavia, Marco, debitore esecutato, rientra nei requisiti per chiedere la rinegoziazione del mutuo ipotecario. L’Avvocato di Marco potrebbe chiedere, ed ottenere, dal Giudice dell’Esecuzione una sospensione di mesi 6 ai sensi dell’art. 40 bis L.n. 69/2021 e sfruttare quel tempo per concludere l’operazione di Saldo e Stralcio!

Se ti interessa l’argomento pre-asta ti consiglio assolutamente la lettura della Guida all’acquisto in pre-asta dove approfondiamo la convenienza di questo particolare affare immobiliare, il modo in cui viene, generalmente, concluso, e un elenco di consigli per non commettere errori!

La necessaria accettazione dell’offerta

Altro importante punto di contatto tra la normativa sulla rinegoziazione dei mutui ipotecari e le operazioni di Saldo e stralcio consiste nella necessaria accettazione dell’offerta di saldo e stralcio.

Mi spiego.

La normativa sulla rinegoziazione dei mutui prima casa parrebbe indicare un obbligo del creditore procedente di dover accettare una somma pari al 75 percento della successiva asta o, in assenza di asta, di quanto complessivamente dovuto.

La norma porrebbe una solida base per costringere il creditore ad accettare l’offerta che sia almeno pari all’offerta minima della successiva asta.

Nell’esempio su riportato, considerando che l’offerta minima è 75.000,00 e che l’offerta di Carlo è proprio di 75.000,00, secondo la lettura e l’interpretazione dell’art. 41 bis Ln. 157/2019, la Banca Alfa sarebbe tenuta ad accettare senza condizioni l’offerta a Saldo e Stralcio presentata dall’offerente Carlo.

Ritengo che la banca sia tenuta ad accettare l’offerta a saldo e stralcio in quanto l’art. 40 ter L.n. 69/2021, che ha novellato l’art. 41 bis L.n. 157/2019, al comma secondo espressamente parla di diritto del debitore esecutato alla rinegoziazione del mutuo.

Considerando che non vi è diritto senza corrispettivo dovere è mio parere che la Banca sia tenuta, quando sussistano le condizioni, a concedere il credito per rinegoziare il mutuo in sofferenza e che, allo stesso modo, sia ancor più tenuta ad accettare, ad integrale soddisfazione, la somma del 75 percento della successiva asta quando provenga da altre persone.

Avv. Daniele Giordano

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Per una buona operazione di acquisto in pre-asta è fondamentale avere le giuste informazioni: nell’articolo Saldo e stralcio: come scoprire quanti creditori ci sono ti spiego come verificare quanti creditori sono intervenuti nell’esecuzione immobiliare: è molto importante! Del resto, più creditori ci sono più accordi dovrai concludere.

Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.

L’operazione Saldo&Stralcio è bene sia seguita da un professionista del settore, se vuoi saperne di più qui parliamo di “Saldo e stralcio: attenzione alle truffe!”

Vuoi sapere come migliorare la tua offerta? Ne parliamo qui “Saldo e stralcio: come fare un’ offerta efficace?

Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto

Se sei un debitore esecutato e vuoi sapere quali vantaggi ci sarebbero per te in caso di Saldo e Stralcio e Acquisto pre asta leggi questo articolo, approfondiamo i vari vantaggi con alcune precisazioni importanti.

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