Acquisto all’asta e arretrati condominiali: chi paga?

spese condominiali
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Se compri una casa all’asta che è parte di un Condominio sei tenuto a pagare tutti gli oneri condominiali arretrati?

Se vengono deliberati lavori straordinari sei tenuto a pagare la tua quota una volta divenuto proprietario dell’immobile?

Sono queste le domande che solitamente si pongono coloro che acquistano una casa all’asta in un condominio.

Le risposte a queste domande sono sicuramente fondamentali in quanto le spese condominiali, siano esse ordinarie e straordinarie, possono incidere tantissimo sulla convenienza di un acquisto.

Partiamo con una regola: la prima cosa che dovresti fare prima di formulare un’ offerta è consultare la perizia.

Dalla perizia potrai comprendere la quota annuale ordinaria del Condominio e, alcune volte, riuscirai a capire anche quanto è dovuto al condominio per oneri arretrati e spese straordinarie deliberate.

La parola d’ordine è: CAUTELA.

Quindi ti consiglio di leggere attentamente queste informazioni o rivolgerti a qualcuno che le possa verificare per te.

Anzi, una verifica successiva è ancor più necessaria tenuto conto che la perizia viene redatta, spesso, a distanza di moltissimi anni da quando poi viene venduto l’immobile.

Fatta questa doverosa premessa, andiamo avanti.

Secondo la legge chi subentra nei diritti di un condomino è tenuto, insieme al precedente proprietario, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 disp.att. c.c.).

Arretrati condominiali e aste giudiziarie: le spese ordinarie

Che chi compra casa è tenuto solamente a pagare gli onere condominiali scaduti e non pagati nell’anno del subentro (quindi nell’anno dell’acquisto) e nell’anno precedente.

Pertanto, l’impegno del nuovo condomino è limitato a queste due annualità e null’altro gli si potrà chiedere a tale titolo.

Il momento di acquisto della proprietà per l’aggiudicatario è segnato dalla data di trascrizione del decreto di trasferimento, motivo per il quale è da questo momento che vanno considerate le due annualità alle quali esso è tenuto per le spese condominiali ordinarie.

Arretrati condominiali e aste giudiziarie: spese ordinarie – esempio

Tizio diviene proprietario della casa all’asta in data 1 gennaio 2024.

In quella data, infatti, viene pubblicato il decreto di trasferimento, atto che trasferisce nei suoi confronti la proprietà.

Tizio risponderà nei confronti del condominio per quote ordinarie limitatamente all’anno in corso (2024) e all’anno precedente (2023).

Anzi, citando le parole della Suprema Corte, limitatamente all’esercizio della gestione condominiale per l’anno (2024) e per l’anno precedente (2023) (cfr. sentenza n. 7395 del 22 marzo 2017 Cass. Civ.).

Ciò a indicare che al di là dall’anno solare sei tenuto al pagamento (unicamente) dei due esercizi di gestione relativi all’anno incorso e all’anno precedente.

Quali sono le spese condominiali ordinarie?

Quelle dovute per:

  • pagare le pulizie delle aree comuni
  • pagare le fatture relative all’energia elettrica per l’illuminazione delle aree comuni
  • pagare le fatture relative all’acqua relative alle aree comuni
  • pagare le piccole riparazioni
  • pagare il compenso dell’amministratore
  • etc..etc..

Le spese ordinarie condominiali vengono pagate mensilmente nella misura di una cifra pre-stabilita in maniera forfettaria, salvo conguaglio.

Arretrati condominiali e aste giudiziarie: le spese straordinarie

Venendo alle spese straordinarie (si pensi a lavori strutturali, di rifacimento del condominio etc..etc..) secondo la Suprema Corte di Cassazione, l’acquirente non sarebbe tenuto nè a pagare la quota dovuta per il biennio in corso, né le spese straordinarie successive, a patto che il trasferimento della proprietà sia anteriore alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori (Cassazione, 25 Gennaio 2018, n. 1847) (per maggiori informazioni leggi Acquisto all’asta e spese condominiali straordinarie: chi paga?).

In buona sostanza ciò che rileva è il momento deliberativo dell’assemblea.

Se l’assemblea del condominio ha deliberato i lavori straordinari prima dell’acquisto della proprietà (prima che venga trascritto l’acquisto all’asta, segnatamente, con la trascrizione del decreto di trasferimento) l’acquirente non dovrà pagare nulla per le spese straordinarie deliberate prima del suo arrivo.

Spese condominiali non pagate chi paga

In conclusione quando acquisti all’asta un immobile all’interno di un condominio sei tenuto a pagare:

  • Le spese ordinarie relative alla gestione in corso e a quella precedente
  • Le spese straordinarie deliberate successivamente al decreto di trasferimento

Ogni altra voce di spesa potrà essere richiesta solo al precedente proprietario (il debitore esecutato).

Aggiungo giusto due cose che sono certamente importanti:

Prima di effettuare un qualsiasi pagamento in favore del Condominio verifica che il Condominio non abbia già incassato parte delle somme intervenendo, ai sensi dell’art. 499 c.p.c., nella procedura esecutiva immobiliare;

Prima di effettuare un qualsiasi pagamento verifica che il debitore non abbia la possibilità di farlo.

Avv. Daniele Giordano

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per scoprire come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria .Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Se hai intenzione di comprendere come funziona il mutuo per l’acquisto all’asta potrebbe interessarti “Mutuo per l’acquisto della casa all’asta”. Come acquistare all’asta online? E’ semplice ne parliamo qui. Vuoi scoprire se l’immobile che vuoi acquistare è abitato? Scopri di più qui.

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