Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi

immobile occupato
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Comprare un immobile occupato all’asta è una scelta importante dalla quale possono derivare vantaggi e svantaggi.

Tale opzione rappresenta per tanti versi, un’ opportunità mentre, per tanti altri, una seccatura.

Vediamo, nel dettaglio, quali sono i principali pro e contro di acquistare all’asta un immobile occupato.

Con immobile “occupato” mi riferisco a quegli immobili che siano occupati da qualcuno. Ciò significa che al suo interno materialmente ci abita o il debitore esecutato (al quale tale bene è stato pignorato) o un inquilino (in forza di un contratto di locazione opponibile alla procedura esecutiva) o un terzo occupante senza titolo.

L’elenco è puramente teorico e indicativo, ogni valutazione, infatti, non può prescindere quasi mai da un’ attenta analisi del singolo affare immobiliare.

VANTAGGI

Primo vantaggio di acquistare un immobile occupato è la manutenzione dello stesso.

Se l’appartamento che intendo acquistare è già abitato da qualcuno probabilmente questo appartamento, quando lo acquisterò e ne diventerò proprietario, mi sarà consegnato in uno stato ottimale.

In questo senso, un immobile vuoto è più semplice preda di furti, vandalismi, intrusioni nonché muffa, deperimento e abbandono.

Secondo vantaggio di acquistare un immobile occupato è il prezzo.

Allo stesso modo, l’imprenditore seriale preferirà un immobile libero per evitare di dover attendere i tempi di uno sfratto per massimizzare il guadagno.

CRITICITA

Uno dei maggiori svantaggi di acquistare un immobile occupato, come si è anticipato, consiste nella necessità di dover sfrattare la persona che occupa l’immobile.

Già in un altro articolo abbiamo, del resto, sottolineato quanto le maniere forti fossero eticamente, giuridicamente e moralmente le meno “convenienti” sollecitando chiunque si trovasse a dover liberare un immobile a confrontarsi prima di tutto con la persona che lo abita.

Alcune volte un piccolo accordo può (quale potrebbe essere, ad esempio, la determinazione di un canone, la fissazione di una data non troppo vicina temporalmente etc) risultare la strada migliore per entrambe le parti evitando al nuovo proprietario i cost e i tempi di uno sfratto e, all’occupante, lo stress di dover subire continui accessi (per approfondire l’argomento sfratti-immobili occupati leggi l’articolo Immobili occupati: come fare?”) (Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi).

Ad ogni modo, ove mai l’occupante non sia ben disposto al rilascio “spontaneo” perché ritiene ingiusta l’esecuzione, perché ritiene di non dover perdere la casa o, semplicemente, perché ha bisogno di tempi incompatibili con quelli ordinariamente accettabili, l’aggiudicatario/nuovo proprietario potrà sempre eseguire il rilascio con l’assistenza del proprio avvocato, del custode giudiziario e, nel caso, della forza pubblica. In questo ultimo caso, con le giuste conoscenze ed un professionista specializzato, lo sfratto potrebbe risolversi, in alcuni casi, in 2/3 accessi e con un tempo non superiore a 12 mesi.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”

Se vuoi sapere esattamente cosa fare dopo l’aggiudicazione dell’immobile all’asta leggi l’articolo “Cosa fare dopo l’aggiudicazione all’asta?“. Certamente, oltre al versamento del saldo prezzo, dovrai chiedere, almeno secondo la maggior parte dei tribunali italiani, a pena di decadenza, l’assistenza del custode nella liberazione dell’immobile occupato.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci! Per maggiori informazioni leggi “Come acquistare in pre-asta e perché dovresti farlo con un esperto. A breve, tra giugno e settembre, moltissimi immobili andranno all’asta ne parliamo nell’articolo “Una opportunità da non perdere

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

Quanto tempo ci vuole per liberare l’immobile acquistato all’asta? Generalmente, se tutto va bene, tra i 3 e i 6 mesi. Ne parliamo in questo articolo.

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