Immobili occupati: come fare?

Immobili occupati come farli rilasciare
Pubblicato da: Avv. Daniele Giordano

Ti stai chiedendo se acquistare all’asta immobili occupati sia un’ affare o un incubo?

Hai acquistato un immobile all’asta con dentro un inquilino che non sta pagando?

Hai comprato casa all’asta e il terzo occupante senza titolo non vuole lasciare l’immobile?

In casa abita ancora il debitore esecutato?

In questo articolo proveremo a spiegare cosa si può fare quando l’immobile che hai acquistato all’asta- o che intendi acquistare- risulta occupato da qualcuno (sia esso il debitore, l’inquilino o un terzo).

Ti capiterà leggendo la perizia e leggendo l’avviso di vendita di trovare, alcune volte, la parola immobili occupati.

La dicitura che troverai, nella perizia estimativa, sotto la voce “stato di occupazione” è quasi questa: “L’immobile pignorato risulta occupato dal debitore esecutato” “L’immobile pignorato risulta occupato dal conduttore con contratto di locazione opponibile alla procedura” “L‘immobile pignorato risulta occupato da un terzo occupante senza titolo“.

Bene. La casa è occupata. C’è una persona dentro che, molto probabilmente, non ha preso benissimo il pignoramento. In questo articolo proveremo a comprendere le possibili alternative, i problemi più importanti e le probabili soluzioni.

Immobili occupati: cosa fare?

Detto questo, le alternative possibili sono 3.

La prima, quella preferibile in termini umani ed etici, è dialogare con l’occupante: comprendere le sue necessità, le sue esigenze.

Magari è una persona che ha bisogno di un po’ di tempo per trovare una nuova sistemazione oppure necessita di qualche settimana per organizzare un trasloco. Il dialogo, insomma, resta l’arma vincente in assoluto per evitare un contenzioso, a tratti, difficile e impervio come uno sfratto o una liberazione.

La seconda alternativa è la liberazione dell’immobile ad opera del custode.

Mi spiego.

Quando acquisti un immobile occupato all’asta puoi chiedere al custode giudiziario di eseguire la liberazione ex art. 560 c.p.c. In poche parole, invece che azionare la procedura di sfratto (o ancor peggio) una vera e propria causa (per accertare l’occupazione senza titolo) puoi chiedere al custode giudiziario, nominato per la procedura esecutiva immobiliare, di eseguire lo sloggio senza formalità. La legge ti dà il diritto di chiedere al custode di liberare l’immobile ed il custode DEVE liberare l’immobile eseguendo il decreto di trasferimento. Questa strada , come comprenderai, è quella immediatamente successiva alla prima che ho elencato. Nel caso in cui il debitore/inquilino/terzo occupante nonostante la tua flessibilità (“ti concedo 1,2,3 mesi per andare via“) fa comunque resistenza potrai rivolgerti al custode giudiziario il quale libererà l’immobile con l’ausilio delle forze dell’ordine (e del fabbro).

(per saperne di più sulla richiesta al custode giudiziario di liberare l’immobile leggi qui)

In ultimo, potrai rinunciare all’aiuto del custode giudiziario e rivolgerti, in forza del decreto di trasferimento, all’ufficiale giudiziario il quale eseguirà la liberazione ex art. 605 e seguenti c.p.c. A differenza del custode giudiziario (che, in genere, è un avvocato o al massimo un istituto di vendite giudiziarie) l’ufficiale giudiziario è incaricato dal Tribunale e, per questo, per tale tipo di mansione parrebbe essere più congeniale e “professionale”. Ovviamente, anche l’ufficiale giudiziario potrà servirsi, ove ve ne fosse bisogno, della forza pubblica.

Ti sei mai chiesto quali siano i pro e i contro di acquistare all’asta un immobile occupato? Ne parliamo nell’articolo Comprare un immobile occupato: vantaggi e svantaggi“.

Alcune volte potresti aver letto immobile in corso di liberazione, vediamo cosa significa in questo articolo.

Se vuoi approfondire il rapporto tra contratto di locazione ed aste giudiziarie per sapere se il contratto possa “sopravvivere” alla procedura esecutiva immobiliare ed eventualmente anche prorogarsi leggi l’articolo “Locazione e aste giudiziarie: opponibilità e proroga”

Per saperne di più sull’avviso di vendita leggi l’articolo “Avviso di vendita cosa è e dove trovarlo”

Se vuoi saperne di più sugli immobili occupati potresti leggere questo articolo in cui spieghiamo come gestire queste situazione. Se invece vuoi conoscere la modalità più semplice per ottenere la liberazione “deformalizzata” dell’immobile leggi qui.

Come avviene la consegna dell’immobile all’aggiudicatario?

Avviene successivamente al decreto di trasferimento della proprietà dell’immobile.

Posso chiedere al custode di anticipare la visita dell’immobile all’asta? Ne parliamo in questo articolo!

Hai intenzione di liberare l’immobile acquistato all’asta? Posso consigliarti un metodo con il quale risparmierai tempo, energie e soldi.

Se hai intenzione di acquistare all’asta per poi rivendere l’immobile a terzi, guadagnando la differenza, potresti leggere questo articolo in cui approfondiamo gli aspetti a cui fare attenzione per questo tipo di operazioni.

Se vuoi saperne di più sul perché l’acquisto all’asta è l’acquisto più sicuro leggi anche l’articolo “Acquistare all’asta è sicuro”. Per comprendere meglio il motivo per il quale acquistare all’asta è conveniente leggi “acquistare all’asta è conveniente”. Per saperne di più sul come funziona un’ asta giudiziaria leggi anche l’articolo “Come funziona un asta giudiziaria. Per le visite agli immobili ti consigliamo l’articolo “L’inquilino può opporsi alle visite dei potenziali acquirenti?”. Hai mai sentito parlare di acquisto-pre asta? E’ un modo eccezionale per fare affari all’asta senza mai arrivarci!

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